Когда будут сносить дома по реновации: Какой порядок реализации программы реновации?

23 Июн

Содержание

Программа сноса пятиэтажек в Москве

1 августа 2017 года в Москве стартовала программа реновации жилищного фонда, принятая до 2032 года.

Всего в программу включено 5 175 домов. Это так называемые «хрущевки» следующих серий: 1-515, блочные 1-510 и кирпичные 1-511 (с модификациями внутри серий 1-507, 1-515/9, 1-605А).

В рамках программы реновации будет построено более 20 млн кв. м недвижимости на 489 стартовых площадках, в том числе 350 тыс. квартир. В новые дома переедут более 1 млн москвичей.

Переселение из старого фонда в новостройки проходит в три этапа. В 2020 – 2024 гг. в новые дома переедут 170 тыс. человек из 930 пятиэтажек, в 2025 – 2028 гг. – 330 тыс. человек из 1630 домов, в 2029 – 2032 гг. – 380 тыс. человек из более чем 1,8 тыс. домов.

С момента запуска программы более 25 тыс. москвичей переехали из 224 сносимых пятиэтажек в 77 новостроек.

Всего по программе реновации в Москве уже возведено 103 дома на 1,2 млн кв. м жилья, 33,9 тыс. граждан переселяются в новые квартиры, 273 дома на 4,6 млн кв. м находятся на этапе стройки и проектирования.

Районами-лидерами по количеству снесенных пятиэтажек станут: ВАО (районы Богородское, Измайлово, Восточное и Северное Измайлово, Гольяново, Ивановское, Косино-Ухтомский, Метрогородок, Новогиреево, Перово, Соколиная Гора) – 1057 домов.

ЮВАО (районы Выхино-Жулебино, Капотня, Кузьминки, Лефортово, Люблино, Нижегородский, Рязанский, Текстильщики, Южнопортовый) – 815 домов.

ЗАО (районы Можайский, Очаково-Матвеевское, Проспект Вернадского, Солнцево, Филевский Парк, Фили-Давыдково, Ново-Переделкино, Кунцево, Внуково) – 534 дома.

Вы можете скачать список домов (pdf) или посмотреть карту, на которой отмечены дома для сноса.

Лента событий

28 апреля

Двухсекционная новостройка по программе реновации появится в Можайском районе на улице Толбухина, вл. 2/4. В доме будет 268 квартир: 150 однокомнатных, 84 двухкомнатные и 34 трехкомнатные. Несколько из них оборудуют для комфортного проживания маломобильных граждан. Первые этажи здания будут отданы под помещения общественного назначения, на подземном уровне запланирован паркинг. 

Показать еще

Все дома под снос на одной карте

По карте вы можете проверить, попал ли ваш дом в список пятиэтажек под снос, а также оценить новостройки в этом же районе.

Программа реновации 2020–2032: узнайте, когда переселят ваш дом

https://ria.ru/20200819/1575966122.html

Программа реновации 2020–2032: узнайте, когда переселят ваш дом

Программа реновации 2020–2032: узнайте, когда переселят ваш дом

Правительство Москвы определило очередность переселения домов, включенных в программу реновации. С соответствующим приказом можно ознакомиться на сайте... РИА Новости, 19.08.2020

2020-08-19T10:31

2020-08-19T10:31

2020-08-19T11:22

программа реновации в москве

инфографика – риа недвижимость

стройкомплекс москвы

общество

недвижимость

строительство

программа реновации в москве

москва

население

инфографика

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn21.img.ria.ru/images/07e4/08/13/1575968726_1:0:1999:1124_1920x0_80_0_0_856b876d9e7107289349688e7030105d.png

Правительство Москвы определило очередность переселения домов, включенных в программу реновации. С соответствующим приказом можно ознакомиться на сайте столичного стройкомплекса. Документ предусматривает три волны переселения: первая пройдет в 2020–2024 гг., вторая — в 2025–2028 гг., третья — в 2029–2032 гг. Мы изучили приказ и создали инструмент, который позволяет быстро узнать, в какую волну попадает ваш дом.

москва

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn23.img.ria.ru/images/07e4/08/13/1575968726_251:0:1750:1124_1920x0_80_0_0_60750f1903b65d49b9c584f2d60827ae.png

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

инфографика – риа недвижимость, стройкомплекс москвы, общество, недвижимость, строительство, программа реновации в москве, москва, население, инфографика

Как будут расселять дома по новому закону о всероссийской реновации :: Жилье :: РБК Недвижимость

Закон о комплексном развитии территорий предлагает распространить опыт московской программы реновации на всю страну при расселении ветхого и аварийного жилья. Рассказываем, как будет работать новая программа сноса и расселения

Фото: ЕРА/ТАСС

Президент России Владимир Путин подписал закон о всероссийского реновации старого жилого фонда. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации. 

Новый закон позволит изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома в целях комплексного развития территорий. Это норма делает закон одним из важнейших в сфере градостроительной политики и развития городов, принятых в 2020 году. В случае подписания документа Владимиром Путиным закон на многие годы вперед будет влиять на расселение старого жилого фонда, развитие и создание облика российских городов.

Рассказываем, как именно будет работать новая программа реновации в регионах, как будут выбирать территории для комплексного развития, какое жилье может подпасть под снос, что получат взамен жители старых домов.

Что такое комплексное развитие территорий

В пояснительной записке к документу отмечается, что закон о комплексном развитии территорий должен распространить опыт московской реновации на все регионы России, но слово «реновация» в законе не употребляется ни разу. В документе комплексное освоение территорий определяется как «совокупность мероприятий, выполняемых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории и направленных на создание благоприятных условий проживания граждан, обновление среды жизнедеятельности и территорий общего пользования поселений, городских округов».

Цели программы всероссийской реновации

Главными задачами программы названы развитие поселений и городов, повышение качества и комфорта городской среды и улучшения их внешнего облика, развитие всей необходимой инфраструктуры и благоустройство территорий. Программа должна также обеспечить достижение необходимых показателей в сфере жилищного строительства и улучшения жилищных условий россиян, которые указаны в различных госпрограммах и нацпроектах. Одной из целей программы также является привлечение частных инвестиций в проекты реновации.

Одна из целей закона — выйти на целевые показатели нацпроектов по объемам строящегося жилья, то есть строительства 120 млн кв. м жилья в год (Фото: Андрей Гордеев/Ведомости/ТАСС)

Комментарий: «Реновация создаст конкуренцию девелоперам»

Андрей Носов, директор по инвестициям ГК «Гранель»:

— Всероссийская реновация — это проект, который будет во многом определять развитие строительной отрасли на ближайшие десять лет. Свободные объемы жилья, построенного в рамках программы реновации, будут все больше конкурировать с коммерческими жилыми проектами. С точки зрения стратегического планирования, оценивая инвестиционную привлекательность проекта, стоит учитывать расположение в районах реновации.

Регионам дали широкие полномочия по реновации

Властям в регионах и муниципалитетах дали широкие полномочия в вопросах проведения реновации в субъектах России. Правом принять решение о реновации будут наделены их высшие исполнительные органы. Они смогут разработать и утвердить адресные программы по сносу и реконструкции многоквартирных домов, на основании которых будет принято решение о комплексном развитии территории. Регионы сами станут определять содержание программ, источники финансирования, порядок опроса граждан, технические характеристики домов, которые могут быть включены в программу.

Такие полномочия главам регионов необходимы для расчистки фонда аварийного и ветхого жилья и для ускорения темпов ввода в строй нового жилья, а федеральные и региональные власти будут взаимодействовать в вопросах проведения реновации в субъектах, пояснил журналистам пресс-секретарь президента России Дмитрий Песков.

Комментарий: «В разных регионах гражданам не гарантированы равные права»

Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города»:

— Вопрос обновления территорий российских городов с деградирующей застройкой очень актуален. Но во всем мире к таким проектам редевелопмента подходят на основе их поддержки большинством собственников недвижимости. А поддержка достигается через предоставление собственникам выгоды от этих проектов, в том числе безусловного улучшения жилищных условий. Закон о комплексном развитии территорий такую выгоду гражданам не гарантирует, а оставляет решение на усмотрение регионов. То есть в разных регионах гражданам не гарантированы равные права в этом отношении, что, на мой взгляд, недопустимо.

Какие территории и дома могут подпасть под реновацию

В законе названы несколько вариантов, когда может проводиться комплексное развитие территорий — это касается территорий жилой, нежилой застройки, незастроенных территорий и по инициативе правообладателя.

Из проекта закона убрали положение, по которому в программу могли включить только территории, на которых 50% и более составляют аварийные и подлежащие сносу многоквартирные дома. Данный пункт вызывал критику, поскольку в программу могли быть включены любые дома, в том числе не ветхие и не аварийные. К второму чтению это положение исчезло — теперь параметры территорий будут определять субъекты. Таким образом, под реновацию могут подпасть территории, где даже нет ветхих и аварийных домов.

Помимо ветхого и аварийного жилья, в программу могут включать и неаварийные дома в случае износа крыши или фундамента, а также если капремонт дома дорог и нецелесообразен. В документе отмечается, что здания должны быть построены в период индустриального домостроения, быть в ограниченно работоспособном техническом состоянии. Под снос могут попасть дома с определенным износом конструктивных элементов или если стоимость капремонта превышает определенную сумму. Порядок признания зданий ограниченно работоспособными, а также степень износа и предельную стоимость капремонта станут определять регионы.

Не все регионы смогут поддержать качество реновации по-московски (Фото: Михаил Терещенко/ТАСС)

«Портрет» аварийных домов

Средний возраст аварийных домов в исследуемых городах — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — составляет 78 лет. Обычно возраст аварийных домов, которые расположены в окружении ветхой застройки, меньше, чем у таких домов, расположенных точечно. Наиболее старые МКД — в Ростове-на-Дону (возраст 103 года), а наиболее «молодые» — в Казани (62 года).

Обычно в аварийных домах низкая обеспеченность жильем — 14 кв. м на человека. Этот показатель вдвое ниже средней обеспеченности по стране — 25 кв. м на человека.

Наибольшие по площади аварийные дома расположены в Воронеже и Челябинске (более 500 кв. м), наименьшие — в Екатеринбурге и Владивостоке (порядка 200 кв. м). Низкая плотность застройки является фактором инвестиционной привлекательности редевелопмента, в том числе за счет частных инвесторов.

Источник: Институт экономики города

Изъятие земель

Закон о всероссийской реновации позволяет изымать земельные участки, которые включены в программу, для государственных или муниципальных нужд в целях комплексного развития. Документом установлены ограничения для изъятия участков. Для реновации нельзя изымать участки с объектами федерального значения без согласования с органами власти, а также участки с жилыми — частными и многоквартирными — домами и с садовыми домами, которые находятся в хорошем состоянии и соответствуют всем критериям для таких объектов. Правительство может дополнительно определить объекты недвижимости, которые не могут быть изъяты для реновации.

Комментарий: «В программу сноса можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»:

— Регионы и сейчас могут получать федеральное финансирование на цели расселения аварийного жилья, для этого необходимо было составить программу и графики расселения. Закон о комплексном развитии территории отличается прежде всего тем, что теперь в программу сноса и расселения можно включать любые панельные дома, даже не ветхие и не аварийные, а также многоэтажки, соответствующие определенным критериям, которые будут приняты властями региона. Кроме того, важное отличие от предыдущих механизмов, регулирующих снос и расселение, — закон о КРТ поможет объединять бюджетные средства (регионов и федеральные) со средствами частных инвесторов (застройщиков). Это должно существенным образом повлиять прежде всего на скорость реализации программы.

Кто решает, сносит и застраивает

Решение о реновации и включении территорий будет принимать высший исполнительный орган власти субъекта или глава местной администрации.

Правительство также может принять такое решение, если территория и объекты на ней принадлежат органам федеральной власти и в случае реализации инвестпроекта с привлечением средств федерального бюджета. После решения о комплексном развитии территории его должны согласовать уполномоченные органы в течение 30 дней.

Для реновации можно привлекать инвесторов через конкурсы или аукционы. В них смогут участвовать компании с опытом в строительстве от трех лет и имеющие в портфеле реализованные проекты площадью не менее 10% той площади квартир, которые они собираются возводить в ходе комплексного развития территории.

Инвесторы смогут участвовать в комплексном развитии территории через конкурсы или аукционы (Фото: Максим Григорьев/ТАСС)

Что решают жители домов

После публикации решения о реновации необходимо провести общие собрания собственников только в многоквартирных домах, которые не признаны аварийными. Сроки проведения собраний — не позднее месяца после принятия решения о реновации территории, но регионы могут сократить этот срок. Если в домах не проведены собрания собственников в установленный срок, они также включаются в программу реновации.

В документе к окончательному чтению были уточнены правила голосования по включению домов в программу реновации. Согласно принятым поправкам, в голосовании должны участвовать собственники жилых помещений в доме. За включение в программу должны высказаться две трети участников голосования. Для выхода из программы достаточно одной трети.

В наиболее незащищенное положение закон ставит собственников ветхих и неблагоустроенных индивидуальных жилых домов. Такие строения предлагается изымать с предоставлением лишь денежного возмещения, которое, конечно, не позволит гражданам улучшить жилищные условия, отмечает Надежда Косарева.

Что предоставят жителям взамен сносимого жилья

  • Документом предполагается предоставление равноценного или равнозначного жилья либо денежное возмещение. Жилая площадь и количество комнат в помещении, которые предоставят взамен, должны быть не меньше, чем в освобождаемом жилом помещении. А общая площадь — больше. Квартира должна быть расположена в том же поселении, городском округе. Новые дома по программе реновации должны быть построены в соответствии с требованиями к стандартному жилью, принятых Минстроем.Такие же нормы касаются не только собственников, но и проживающих в квартире по социальному найму.
  • Нежилые помещения, принадлежащие частным собственникам, изымут, а их владельцам выплатят компенсацию.
  • Если собственник в течение 45 дней не подписал договор о предоставлении денежного возмещения или новой квартиры, его могут обязать к переселению через суд. Для сравнения: в Москве срок для подписания договора вдвое больше — 90 дней.
  • Как и в московской программе, собственники смогут улучшить жилищные условия — для этого предусмотрена возможность докупить дополнительные площади при переселении.
  • Если в передаваемом жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, предоставление возмещения не допускается.
  • Наличие ограничений или обременений прав на жилое помещение не является препятствием для его передачи в государственную или муниципальную собственность или в собственность лицу, с которым заключен договор о комплексном развитии территории, а также для принятия судом решений по вопросам реновации.
  • Жители домов, подпавших под реновацию, как и в московской программе, освобождаются от уплаты взносов на капремонт общего имущества начиная с первого месяца года, в котором предполагается начать переселение. Ранее оплаченные средства за капремонт будут потрачены на комплексное освоение территории.

Генпланы можно будет менять

Для внесения изменений в главные градостроительные документы — генплан и правила землепользования и застройки — не требуется проводить какие-то специальные процедуры. Теперь такие изменения должны быть внесены в течение 90 дней со дня утверждения проекта планировки территории для реновации. Публичные слушания могут проводиться на территориях, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории.

Критика закона

Совет при президенте России по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства изначально не поддержал законопроект о всероссийской реновации. Основное замечание к законопроекту — его направленность на принудительное ограничение и лишение права собственности, неприкосновенность которого гарантирована Конституцией.

Глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская раскритиковала проект федерального закона, регулирующий комплексное развитие территорий и расселение ветхого и аварийного жилья. Закон «всероссийской реновации жилья», который получил одобрение правительства, выгоден застройщикам и создает риски для простых граждан, которых могут выселить из неаварийных домов, заявил председатель партии «Справедливая Россия, руководитель фракции эсеров в Госдуме Сергей Миронов.

«Закон «незаметно» отменяет главенство главных документов градостроительного развития городов — генеральных планов и правил землепользования и застройки, отдавая приоритет административному решению о развитии и проекту планировки. Это переворачивает с ног на голову всю систему документов градостроительного развития. Не думаю, что такой закон заработает на практике, только если уже на уровне субъектов России не будут приняты более разумные решения, которые, к счастью, закон позволяет сделать», — говорит Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

Публичные слушания в рамках программы всероссийской реновации предусмотрены, но ограничены только территорией проектов (Фото: Артур Новосильцев/ТАСС)

Потенциал программы реновации в регионах

По оценкам экспертов ЦИАН, реновация в городах-миллионниках может охватить 27% общего числа зданий. Максимальная доля потенциально сносимого жилья — в Волгограде, Красноярске, Челябинске и Казани. Меньше всего таких зданий в Краснодаре, Ленобласти и Санкт-Петербурге. К потенциальным участникам программы при расчетах были отнесены четырех-, пяти- и шестиэтажные панельные, блочные дома, построенные в 1955–1975 годах, а также часть кирпичных домов с аналогичными характеристиками.

Если оценивать только дома, признанные аварийными, то, по оценке экспертов Фонда «Институт экономики города», в 11 крупных городах России — Волгограде, Новосибирске, Нижнем Новгороде, Воронеже, Казани, Челябинске, Уфе, Ростове-на-Дону, Владивостоке, Краснодаре и Екатеринбурге — общая площадь территории с потенциалом редевелопмента составляет более 420 га, а минимальный потенциал новой застройки — 5,2 млн кв. м. По мнению экспертов фонда, у крупных российских городов есть возможности для реновации территорий с аварийным жильем, в том числе с привлечением частных инвесторов.

Как в России предлагали сносить ветхое жилье

Идея всероссийской программы реновации впервые прозвучала в июне 2018 года. В ходе прямой линии с президентом руководитель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская спросила Владимира Путина о возможности распространить программу реновации на всю страну. Тогда президент допустил ее распространение и на регионы. В сентябре 2018 года лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов и Хованская внесли на рассмотрение в Госдуму соответствующий законопроект.

Предполагалось, что в регионах, в отличие от столицы, дома будут не только сносить, но и реконструировать. Также в законопроекте предлагалось включать дом в программу, если за это проголосуют все собственники, а жителям коммуналок предоставлять отдельные квартиры.

С инициативой о проведении всероссийской реновации осенью 2019 года также выступило законодательное собрание Санкт-Петербурга. Законопроект предлагал создание механизма реновации жилья, приемлемого для всех субъектов РФ.

Подмосковные власти также занимаются разработкой собственной программы реновации, которая предусматривает доработку механизма развития застроенных территорий. Она позволит улучшить жилищные условия 1,3 млн жителей региона. Реализовывать подмосковную реновацию хотят с привлечением инвестиций.

Московская программа была утверждена мэром Москвы Сергеем Собяниным 1 августа 2017 года. Она предусматривает расселение свыше 350 тыс. квартир, в которых проживает более 1 млн человек. В программу реновации вошло более 5 тыс. жилых домов. Программа должна завершиться к 2035 году.

Реновация жилого фонда де-факто шла и при бывшем мэре Москвы Юрии Лужкове. Так называемая программа комплексной реконструкции районов пятиэтажной застройки стартовала в 1999 году и предусматривала снос и расселение ветхого жилого фонда. За все время программы было снесено 12 млн «квадратов» из 20 млн кв. м пятиэтажек.

список домов на карте, график сноса

Программа реновации – это проект правительства Москвы, который предусматривает переселение жителей из ветхих малоэтажных домов в комфортные квартиры комфорт-класса в новостройках. На данный момент, 5173 хрущевок участвуют в реновации, и до 2032 года все они будут расселены и снесены.

Как выбирались дома

Власти Москвы выбрали удобную для жителей структуру, которая позволила добровольно вступить или отказаться от участия в реализации проекта по переселению. Для включения хрущевок в проект было необходимо выполнить несколько шагов:

  • Провести общедомовое собрание собственников;
  • Проголосовать за вступление в проект;
  • Подписать лист регистрации участников;
  • Правильно заполнить протокол общего собрания;
  • Передать документы в управляющую компанию, Жилищную инспекцию и управу района.

После выполнения этих требований, пятиэтажный дом получает статус частника программы реновации. Законопроект предусматривает также и гарантии для каждого жителя:

  • Бесплатное предоставление равнозначной квартиры;
  • Освобождение от уплаты сборов на капитальный ремонт до переселения;
  • Квартиры предоставляются с улучшенной отделкой;
  • Вступление в программу возможно только после согласия более 2/3 собственников.

При этом, если жителями было установлено, что они не хотят принимать участие в реализации проекта по переселению и включать свои дома под снос, то необходимо также провести общедомовое собрание, где вновь провести голосование за выход.

Как формируется список домов под снос

После проведения общедомовых голосований составляется общий список домов, включенных в программу реновации, и которые после переселения подлежат сносу. На картах обозначено, в каких районах располагаются ветхие пятиэтажки.

Жителям гарантируется проведение ремонта в ветхом жилье до момента расселения. После того как ветхое строение будет освобождено от людей, оно подлежит сносу. На его месте может появиться как новостройка для программы реновации (что происходит в большинстве случаев), так и объект социальной инфраструктуры.

Как выстраивается очередность сноса

Власти Москвы исходят исключительно из того, какие ветхие пятиэтажки будут первыми переселены в новостройки. Без полного расселения невозможно начать процедуру по демонтажу здания. Чтобы начать реализацию программы реновации, утверждаются стартовые площадки, на которых происходит строительство многоэтажных домов.

В каждом районе имеется свой список, где прописана очередность домов под снос. На них возводятся новостройки, куда переезжают жители близлежащих домов. Только после этого запускается процедура сноса. На сайте программы реновации можно увидеть карту, где будут указаны все дома, включенные в программу, список стартовых площадок, а также примерные сроки реализации проекта.

Процесс сноса

Во время работы по демонтажу конструкций применяется «умная» технология. Она позволяет добиваться снижения уровня пыли и шума. Для жителей близлежащих зданий не будет доставлено никакого дискомфорта. Весь транспортный парк при выезде со строительной площадки обязательно проходит процедуру мойки.

Дома под снос в Москве разбираются в короткий срок, благодаря smart-технологии. Демонтаж всех конструкций происходит в строгой последовательности, а после строительный мусор отвозят на специальные полигоны для переработки материалов. отмечается что снос одной ветхой постройки занимает у строителей не более месяца, после чего площадка расчищается и подготавливается для проведения работ по возведению новостроек.

Можно ли сейчас включить дом в программу реновации

Выбирать какие дома под снос попадают в проект, а жители, каких домов откажутся, можно было до полного утверждения планов. Но инициативные жители в некоторых районах отстаивают свое право на получение новых равнозначных квартир.

При предоставлении всего необходимого пакета документов, включая согласие больше чем 2/3 собственников на участие в проекте, он может быть включен в реализацию. Это значит, что список будет пополнен, и на территории района план будет перестроен под еще одного участника.

Заключение

Во многих районах уже сейчас идет активная фаза расселения и сноса, но есть и места, где на данный момент не выбрано ни одной стартовой площадки. Реализация программы рассчитана до 2032 года, и каждый житель может быть уверен, что он получит равнозначную квартиру, находящуюся в его районе.

Процедура сноса может производиться только при соблюдении основных правил, которые предусматриваются и регулируются законодательными актами Москвы и РФ. В реализации проекта по переселению жителей из ветхих и аварийных пятиэтажных домов жители участвуют исключительно добровольно.

© Источник: Ренофонд.ру — реновация Москвы

Что будет с пятиэтажками которые не вошли в программу реновации

После опубликования перечня домов, которые попали под программу реновации, кто-то из жителей был рад увидеть там свой дом, а кто-то очень огорчился. С дальнейшей судьбой этих домов и жителей все предельно ясно: люди расселяются по новостройкам, старые дома сносятся. Но вот что будет с остальными домами.

Мэр города Москвы Сергей Собянин в одном из интервью сказал, что будет с пятиэтажками, которые не вошли в программу реновации. По предварительным данным известно, что эти строения будут снесены, но не в текущем проекте. Они войдут в список только после завершения реновации, которая рассчитана до 2032 года включительно. Соответственно, судьба этих многоквартирных жилых домов решиться не ранее, чем через 10-15 лет.

Дополнительные изменения могут вноситься только в том случае, если эти постройки внепланово признают аварийными и ветхими. По словам мэра, эта проблема будет решаться раньше.

Почему мой дом не вошел в программу?

При составлении списка построек для реновации учитывались такие факторы:

  • состояние дома находится в крайне неудовлетворительном и опасном состоянии;
  • большая часть жителей (свыше 60%) в ходе голосования дали добро на демонтаж дома и переселение.

В случае, если какой-то из этих факторов не был подтвержден, то конкретный дом не включался в реновационный перечень. Соответственно, на ближайший десяток лет постройка остается на своем месте, и жители никуда не переезжают. Задать вопрос о том, почему дом не включен в программу реновации можно нашему юристу – он объяснит все с юридической стороны.

Виде – почему дома призраки не попали под программу

Что делать, если дом не попал в программу?

Послу опубликования списков под снос, не редко стал встречается такой случай, когда жители хотят включить свой дом в проект. Это желание приветствуется государством. Есть определенный алгоритм действий в этой ситуации:

  1. Собрать несколько активных жителей дома и начать подготовку к собранию всех жильцов. Для этого нужно уведомить всех о дате и времени сборов. Можно прикрепить письменное уведомление на дверях подъезда или разнести их в каждую квартиру (под роспись).
  2. В день собрания предоставить жителям каждой квартиры бумагу для внесения письменного решения. Не стоит забывать о том, что в квартире может быть не один собственник или жилец.
  3. После завершения голосования составить общий протокол проведенной встречи и предоставить для ознакомления тем, кто не присутствовал на собрании (вывесить в общедоступном месте).
  4. Передать нижеуказанные документы в администрацию района или Жилищное управление.

Видео – как стать участником программы расскажет Россия 24

Этот же алгоритм действий активен при исключении дома из программы. Но исключение можно произвести до момента подписания первого договора приема нового жилья.

Документы для включения/исключения дома из программы

С тем, что будет с пятиэтажками, которые не вошли в список реновации уже разобрались. Для того, чтобы внести коррективы в государственное решение по поводу конкретного дома, нужно собрать такие документы:

  • Оригинал и копия Протокола собрания;
  • Полный реестр владельцев и съемщиков жилья во всем доме;
  • Уведомление о проведении собрания жильцов;
  • Реестр собранных подписей об уведомлении про грядущее собрание жильцов;
  • Список владельцев и съемщиков жилья, которые присутствовали на собрании;
  • Копии документов о собственности (для владельцев) и договора об аренде жилья (для нанимателей) тех, кто присутствовал на собрании;
  • Письменные решения всех жильцов дома, касающиеся участия в программе;
  • Документы, которые рассматривались на общем собрании жильцов.

С полным пакетом документов следует обращение в районную администрацию.

Что будет с домами, которые отказались от реновации?

Согласно законодательной базе, участие в реновационном проекте является добровольным. Если в ходе опроса выяснилось, что жильцы дома против сноса и переезда, то дом исключается из списка и остается на своем месте в том же техническом состоянии. Дома проголосовавшие против реновации будут стоять до следующей программы, которая будет не раньше, чем через 15 лет.

Видео – Собянин дал интервью России 24 (Не хотите – живите в разрухе)

Предыдущая

Общие сведения о реновацииОбзор несносимых серий пятиэтажек в Москве

Следующая

Общие сведения о реновацииПорядок предоставления жилья при сносе дома

Всероссийская реновация по немосковским правилам

Депутаты Госдумы предложили общероссийскую программу переселения, условия которой во многом совпадают с правилами столичной программы сноса пятиэтажек. Правда, программа не называется реновацией и в нее добавили один крайне спорный пункт.

А судьи кто?

Циан.Журнал спросил о том, нужна ли программа переселения в регионах, самих жителей. Да, отвечает саратовец Александр: ветхого и аварийного жилья в регионах очень много. Он готов одобрить реновацию только в том виде, в котором ее пытаются представить: с действительно качественным жильем в том же районе, без небоскребов и с дворами-парковками. «У нынешних застройщиков получается очень хитрая система: они строят жилье, часть отдают под реализацию каких-нибудь госпрограмм, остальное распродают, — продолжает он. — В итоге на месте пятиэтажки на 60 квартир вырастает небоскреб на 300 квартир — с 240 девелопер просто получает прибыль. Районы при этом невероятно уплотняются, не знаю, как москвичи в них выживают!»

В Сочи реновация категорически не нужна, убеждена местный риэлтор Анна М. «Это вырубка деревьев, уплотнительная застройка, ухудшение видовых характеристик. Но самое ужасное — это увеличение плотности населения. Людей будет больше, но ни инфраструктура, ни дорожная сеть на такую численность не рассчитаны и уже не справятся».Пенсионерка Лидия Петровна из Санкт-Петербурга говорит, что первые пару лет действия московской программы реновации считала ее благом и ждала, когда же программа придет и на их улицу.

Житель Пятигорска Игорь осторожен в оценках: в городе до сих пор есть не просто старое жилье, а деревянные бараки с удобствами во дворе! Им реновация явно нужна — в любом виде. Но жителям крепких многоэтажек угодить в программу реконструкции не хотелось бы. «У нас, если участок под домом понадобился застройщику, все преграды будут сметены: неветхое превратится в ветхое (на бумаге), «против» одного реального жителя перевесит десяток «за» каких-нибудь мертвых душ. Поэтому ответить однозначно не получается».

Общероссийскую программу реновации считают необходимой Евгения из Краснодара и Елена из Кемерова.

«Кемерово — старый город, ему надо осовремениться, чтобы молодежь не так активно уезжала. Для этого требуются не только новостройки, но и развитие инфраструктуры — это и есть комплексное развитие территории. Не всем понравится, что их переселяют в рамках городской реорганизации, но такие революции иногда очень нужны: они вдыхают новую жизнь в старые стены», — уверена Елена.

Ей вторит Евгения: «Я из тех, кто считает, что москвичам достается слишком много. У них и так нормальные дома, но застройщики хотят зарабатывать, поэтому придумывают 1001 причину строить. У нас это гораздо менее выгодно, зато гораздо более востребованно».

Принудительно или по любви?

Условия общероссийской программы переселения почти те же самые, что и в московской программе реновации: обещают равнозначные квартиры (например, взамен двухкомнатной переселенцам выделят другую «двушку»), переезд в пределах района и денежную компенсацию, если жильцы намерены приобрести себе квартиру самостоятельно. О том, как эти условия выполняются в Москве, Циан.Журнал уже неоднократно писал. Отдадим должное: в ряде случаев (особенно когда переселяют из разваливающегося дома) жители переездам радуются, так как новостройки действительно лучше. Но не всегда.

Есть одно большое отличие. Общероссийская программа предполагает «комплексное развитие территорий» с возможностью принудительного изъятия недвижимости (то есть если многоквартирный дом окажется в зоне такого развития, мнения жильцов и не спросят — все равно переселят). Московская программа реновации изначально тоже едва не пошла по такому пути в конце 2018 года, Циан.Журнал подробно освещал эту тему. Тогда повезло: поправки не приняли. Но теперь эти же условия грозят регионам.

Проект поправок предполагает разрешить региональным властям составлять адресные программы по реконструкции и сносу почти любых многоквартирных домов, чтобы «обновлять среду жизнедеятельности и создавать благоприятные условия проживания граждан».

Регулироваться это разрешение будет статьей 48.2 Жилищного кодекса. При этом глава комитета Госдумы по жилищной политике Галина Хованская подчеркивает, что адресные программы сноса и строительства жилья не являются предметом регулирования Жилищного кодекса.

Законопроект предлагает включать дом в программу после того, как это решение одобрят две трети собственников и нанимателей пропорционально «общему количеству жилых помещений». Но при учете голосов против участия дома в программе будут приниматься во внимание только голоса собственников безотносительно к площади жилых помещений.

Вице-спикер Совета Федерации Николай Журавлев, один из авторов инициативы, заявил ТАСС, что «в законопроекте не идет речи о принудительном переселении жильцов многоквартирных домов». Но, уточнил чиновник, законопроект разрешает обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора, если договор о переходе права собственности на жилое помещение не заключается в течение 90 дней.

«Об учете мнения населения»

Часть о комплексном развитии территории вызывает вопросы: в проекте есть условие, что половину должны составлять определенные здания. «А остальные 50% — что, вообще любые дома? Как это может быть?» — возмущается Галина Хованская.

Активист и защитник пятиэтажки на ул. Осташковской, 17, Николай Белов считает, что спорный момент опасен не только для регионов, но и для отбоярившихся от него москвичей. Поправка по сути позволяет изымать под нужды государства любой дом — отказаться жителям, скорее всего, не удастся: слишком уж громок и печален опыт москвичей.

«Получается, людей с их домами и землей будут, как рабов, выставлять на аукционы и продавать застройщикам: по решению государства отнять можно будет любое жилье без всяких оснований. В отличие от реновации при комплексном развитии территорий никто не спрашивает согласия собственников, отказаться от сноса нереально. Участники группы «Москвичи против сноса» потратили три с половиной года, чтобы отказаться от сноса, приватизировать землю под домами и спасти свои дома. Выходит, теперь всё это пойдет прахом?» — опасается Николай Белов.

Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс», полагает, что сама по себе реновация в регионах неплоха: значительная часть жилого фонда там морально и физически устарела — вместо ремонта целесообразнее их снести и построить новые. Кроме того, это даст импульс для развития местной экономики, создания новых рабочих мест, сокращения трудовой миграции.

«Местные власти должны обеспечить прозрачные условия переселения. Если эти моменты будут соблюдены, вопрос так называемого принудительного переселения отпадет сам собой».

Андрей Колочинский,управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»

Эксперт напоминает, что в 2017 году основной ошибкой властей явилось игнорирование мнения москвичей (это происходило на основании закона г. Москвы № 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений в городе Москве» от 2006 года). После волны возмущения власти приняли постановление «Об учете мнения населения по проекту реновации жилищного фонда в городе Москве» от 2017 года. С прозрачностью голосования, правда, возникали проблемы.

А адвокат Станислав Станкевич (коллегия адвокатов «Домбровицкий и партнеры») дал резко негативную оценку программы:

«Понятно, почему термин «реновация» ни разу не упоминается в общероссийском законопроекте, хотя значительная его часть переписана из московского: слово «реновация» день ото дня приобретает все более негативный смысл. Вместо надежд на улучшение жилищных условий, это слово все чаще ассоциируется с проблемами». 

По словам Станкевича, обсуждаемый законопроект продолжает линию регулирования имущественных правоотношений с помощью сугубо градостроительных процедур, что немыслимо с правовой точки зрения.

Условия принудительного изъятия

Станислав Данилов, партнер и руководитель практики «Разрешение споров» коллегии адвокатов Pen & Paper, называет главной проблемой законопроекта порог, при котором госорганы или муниципалитеты вправе принять решение о комплексном развитии территории. Речь идет о проценте аварийного жилья, жилья под расселение либо территорий, занятых самовольными постройками, который позволит принудительно изымать территории в пользу государства.

«Показатель 50% кажется очень низким. Получается, если рядом стоит законно построенный дом, где живут сотни семей, а по соседству находится самовольная постройка, занимающая по площади столько же, то по новому закону всю эту территорию допустимо изъять, дом снести, а участок отдать коммерческим структурам под разработку «более благополучного развития городской инфраструктуры», как указано в законопроекте».

Станислав Данилов,партнер и руководитель практики «Разрешение споров» коллегии адвокатов Pen & Paper

По его словам, он не берется оценивать, насколько положительным оказался опыт комплексного развития территорий для Москвы. «Но со слов наших доверителей не понаслышке знаю, что он обоснованно подвергается критике — не в последнюю очередь из-за того, что цена, по которой государство забирает собственность, далека от оптимальной», — уточняет адвокат.

Мария Архипова, председатель Ассоциации адвокатов России за права человека, адвокат, не сомневается, что по части реновации Москва — хороший ориентир для других регионов, жилье в которых не только устарело, но и превратилось в опасное для жизни: вдруг взорвется газ или обрушится старый подъезд?

«В законопроекте учитывается мнение собственников: дом не включат в программу без согласия жильцов — в первую очередь, речь идет о тех самых многострадальных аварийных домах, проживание в которых — ежедневная опасность обрушения, возгорания и прочих рисков», — комментирует она.

Мария Архипова подытоживает: если собственники будут отстаивать свое мнение и защищать право собственности, программа будет реализовываться без ущерба для них. Там же, где все будет пущено на самотек, власть будет исходить из усредненных интересов. Вопросом переселения из аварийного жилья все равно придется заниматься, но отстаивать свои права стоит там, где это действительно необходимо.

Московская реновация

Общероссийская программа переселения

Примечания

Район переселения

Тот же, где и сносимый дом

Тот же, где и сносимый дом

Собственник вправе попросить квартиру в другом районе

Денежная компенсация взамен квартиры

Есть

Есть

Компенсация рассчитывается исходя из рыночной стоимости старого жилья. Сумма не всегда получается объективной — чаще всего она занижена

Предоставление равнозначной жилплощади

Есть

Есть

Да, люди получают квартиры той же комнатности, но их площадь часто меньше, чем была в пятиэтажках. Переехавшие нередко жалуются на неудобные планировки

Кто принимает решение об участии в программе

2/3 собственников и нанимателей жилых помещений

2/3 собственников и нанимателей жилых помещений и местные власти, если 50% обсуждаемой территории занимают строения, вошедшие в адресную программу сноса и реконструкции, в том числе многоквартирные дома

В случае с общероссийской программой к сносу может быть приговорен крепкий многоквартирный дом, соседствующий с самостроем или ветхим/аварийным жильем. Существует риск, что голосование среди жителей многоэтажки будет не совсем честным

Очередность включения домов в программу

В зависимости от наличия площадки для строительства дома под переселение

Техническое состояние домов

Цели

Сокращение старого жилого фонда

Комплексное развитие территорий и сокращение старого жилого фонда

Разные акценты в обоих случаях — итог одинаковый: в первую очередь снос и строительство будут вестись в интересах строительной отрасли

Финансирование

Бюджет Москвы

Региональный бюджет

Даже Петербургу только лишь на строительство новостроек для переселенцев потребуется до трех годовых бюджетов. У других регионов средств еще меньше

Плюсы программы

Возможность переезда для тех, кто живет в плохих условиях и/или без ремонта

Возможность переезда для тех, кто живет в плохих условиях и/или без ремонта

В обоих случаях решается проблема ветхого и аварийного жилья

Депутат Госдумы Федот Тумусов пишет на своей странице в Facebook, что с проектом общероссийской реновации надо быть очень осторожными. 

«С одной стороны, хорошо — люди должны жить не только в Москве; с другой стороны, есть большая опасность, что под видом реновации региональные власти смогут бесконтрольно сносить и хорошее жилье в своих целях».

Из этого, по мнению депутата, следует простой вывод: законопроект должен быть отточен так, чтобы права жителей домов были защищены абсолютно, чтобы ни один кирпич не упал без согласия собственников. «И конечно, первым делом под реновацию должны пойти по-настоящему нуждающиеся в ней дома: устаревшие, аварийные, бараки, каких в стране хватает. Поиск средств для этого — важная задача», — заключает он. И мы с ним согласны.

реновация домов массовых серий ускорится

Реновация кварталов, застроенных домами массовых серий, ускорится, если новый закон о развитии территорий будет исполняться. В этом случае девелоперы готовы участвовать в городских программах.

В декабре 2020 года принят федеральный закон о комплексном развитии территорий (КРТ), который экстраполирует столичный опыт реновации старых кварталов на все регионы. Заявленная цель — побыстрее переселить людей из ветхого и аварийного жилья. Однако в программу КРТ могут попасть территории, где ветхого или аварийного жилья вообще нет.

Реновация старого жилфонда Петербурга: дорого и непредсказуемо Недвижимость

Реновация старого жилфонда Петербурга: дорого и непредсказуемо

Первые проекты должны стартовать в 2021 году, для начала — в городах–миллионниках. По оценке ЦИАН, здесь под реновацию попадёт до 27% домов.

Всеобщие полномочия

Закон даёт широкие полномочия администрациям регионов. Решение о реновации они должны принимать на основе адресных программ по сносу и реконструкции домов. Власти решат, по каким признакам дом пойдёт под снос, а также определят источники финансирования. Одним из них могут выступить застройщики.

Также регион сам определит порядок опроса жителей домов, подлежащих реновации. За должны проголосовать две трети.

Если власти решат развивать территорию, препятствий нет: закон позволяет изымать землю у собственников жилья и расселять даже неаварийные дома. Обременение прав на жильё — не препятствие. Суды наверняка окажутся на стороне властей.

"Что касается расселения неаварийных домов, есть важный пункт: жители должны поддержать большинством голосов участие в программе. Таким образом, если все или большая часть против, закон о реновации применяться не будет", — уверен Александр Брега, генеральный директор компании "Мегалит — Охта Групп".

Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами "СПб Реновации", уточняет, что закон учитывает опыт программ в регионах, в первую очередь — по развитию застроенных территорий. "По России собран достаточный по объёму аналитический материал. Петербург здесь выделяется масштабами (22 квартала) и выпуклостью проблем, которые, безусловно, были учтены при разработке закона", — убеждён Дмитрий Михалёв.

2020 год стал для реновации переломным Реновация

2020 год стал для реновации переломным

Сомнения трактуются в пользу…

Для участников строительного рынка Петербурга необходимость расселить обитателей ветхого жилья очевидна. "Когда мы шагали в светлое будущее сталинками, это было широко и убедительно. Когда засеменили хрущёвками, уже не все в это будущее верили. Если дом рассчитан на 25 лет, можно и усомниться. Сейчас эти постройки доказывают, что нет ничего более постоянного, чем что–либо временное. Это во многом благодаря несовершенному законодательству", — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию "Л1".

По словам Светланы Денисовой, начальника отдела продаж "БФА–Девелопмент", город ветшает, особенно беспокоят хрущёвки — первые кандидаты "на выход".

"Это мина замедленного действия. Проводить реновацию нужно. Но будет ли сохранена среда? — беспокоится она. — И главный вопрос: где деньги? Высотное строительство (а на месте хрущёвок наверняка появятся высотные дома) предполагает реконструкцию инженерных сетей. Есть опасение, что деньги на это будут выделяться примерно так же, как на строительство метро".

Главный аргумент противников закона — предоставленное властям право изымать землю у собственников жилья и расселять неаварийные дома.

"Критики забывают, что закреплённые в этом законе параметры появились именно с учётом практики регионов по расселению ветхого жилья", — говорит Дмитрий Михалёв.

А вот Надежда Калашникова сомневается, будет ли закон работать вообще. "Проблема “выкручивания рук” последним жильцом, разрешившись, может породить новую — неочевидную легитимность частной собственности, когда “выкрутить руки” можно будет почти всем. Минусы и пробелы закона не отменяют правильности выбранного пути, но не лучшим образом отражаются на походке", — говорит она.

Местные реалии

В Петербурге реализуется уже четвёртая программа реновации. По подсчётам Надежды Калашниковой, за 12 лет разные программы реализованы в среднем на 6%.

При этом, по словам Дмитрия Михалёва, нельзя сказать, что программа развития застроенных территорий в Петербурге не исполняется: с 2014 года введено более 1 млн м2, расселено около 630 семей, снесено 84 ветхих здания.

"Но программа столкнулась с препятствиями, которые притормозили её в ряде кварталов. Это нехватка свободных участков для строительства первого дома для расселения и синдром последнего жильца, когда собственник квартиры выдвигает непомерные требования по выкупу. Эти проблемы объективны и не могли быть разрешены в рамках существующего законодательства", — добавляет он.

Не для развития, а для "заморозки"

Как полагает адвокат Дмитрий Некрестьянов, новый закон позволит решить многие связанные с расселением проблемы, если город научится применять механизмы КРТ. По его словам, вопрос о возможном негативном влиянии закона на расселение сводится не к недостаткам документа, а к правоприменительной практике: даже самые хорошие нормы можно применять так, что будет совершенно иной результат, чем планировалось.

"Стоит отметить, что в настоящее время в Петербурге используется статус КРТ по прямо противоположному назначению — не для развития территорий, а для “заморозки” развития. За несколько лет существования территорий КРТ в Правилах землепользования и застройки не было принято ни одного решения об их реализации", — подчёркивает Дмитрий Некрестьянов.

Расчёт на привлечение средств девелоперов в процесс реновации оправдан лишь отчасти.

"Чтобы застройщик пришёл, надо его чем–то заманить. Коммерческую составляющую никто не отменял", — напоминает Светлана Денисова.

"Полагаю, что на текущем этапе участие в программе среди петербургских девелоперов может вызвать интерес либо у застройщиков, которые специализируются на реновации, либо у крупных компаний, которые могут взять на себя дополнительную нагрузку", — уточняет Александр Брега.

По его словам, реновация деградирующих кварталов — одно из наиболее перспективных направлений для девелоперов. Но пока рассуждать об участии или неучастии можно только теоретически.

Елена Зубова Все статьи автора

16 марта 2021, 07:21 6478

Выделите фрагмент с текстом ошибки и нажмите Ctrl+Enter

Вариант сноса: это для вас?

Хотите построить новый дом в устоявшемся районе? Разборка и заполнение домов могут быть для вас жизнеспособным вариантом.

Вариант, который упускают из виду многие покупатели дома, - это строительство совершенно нового дома в существующем районе, который предлагает ключевые особенности, которые им нужны: хорошие школы, короткая поездка на работу, хорошо развитое чувство общности и непосредственная близость к культурным и развлекательным заведениям. параметры.

Как это возможно, когда близлежащие районы, как правило, полностью застроены, без пустых участков? Вы можете найти ответ по всей стране в таких местах, как пригороды Вашингтона Д.С., Чикаго, Нью-Йорк, Бостон, Остин, Лос-Анджелес и Сиэтл.

Снося старые, функционально устаревшие дома, основная ценность которых заключается в земле, на которой они построены, строители могут создавать современные дома, которые либо строятся для конкретных покупателей, либо продаются на спекуляциях на обычном рынке недвижимости.

Хотя термин «снос» ассоциировался с негабаритными McMansions в годы жилищного бума, сегодня большинство покупателей и строителей заменяют сносимые дома новыми домами, более синхронизированными с окружающим районом.Снос также приветствуется некоторыми местными органами власти в качестве средства увеличения доходов от налога на имущество, поскольку они производят замену домам, которые стоят намного дороже, чем снесенные дома.

Но демонтаж может быть сложным, включая проблемы с получением разрешений, зонированием, сохранением исторических памятников и сносом, с которыми покупатели домов в новых застройках никогда не сталкиваются. Вот краткое руководство, которое поможет вам ответить на основной вопрос - может ли демонтаж и индивидуальная замена быть для меня разумным шагом?

Как мне признать дом кандидатом на снос?

Возможный снос почти всегда - это дома, которые не совсем соответствуют современным стандартам в популярных, привлекательных районах.Они могут быть меньше среднего по площади в квадратных футах, иметь устаревшие кухни, не иметь достаточного количества ванных комнат и потреблять много энергии.

У них могут быть серьезные структурные проблемы, что затрудняет их продажу из-за стоимости ремонта. Таким образом, они, как правило, имеют цену ниже преобладающей средней для их улицы или района и часто остаются непроданными дольше других, если только их продавцы активно не продают их как предполагаемые разорванные товары.

По данным специалиста по сносу в Чикаго Брайана Хики, который возглавляет InfillRE, LLC и Teardown.com, снос должен быть в состоянии поддержать новый дом, который после завершения будет оценен в два-три раза выше цены сносимого дома при приобретении. Другими словами, если вы можете купить старый, функционально устаревший, но хорошо расположенный дом за 300 000 долларов, а новый дом на том же участке будет поддерживать цену от 600 000 до 900 000 долларов, это может быть подходящим кандидатом.

Надо ли снести весь дом?

Абсолютно нет. Фактически, в некоторых сообществах правила местных органов власти поощряют существенный ремонт, а не снос, упрощая и ускоряя процесс получения разрешений.Например, вы можете сохранить существующий фундамент или добавить к нему. Возможно, вам удастся сохранить часть существующей стены или включить часть старой конструкции в свой новый проект, тем самым обойдя местные ограничения на полный снос.

В исторических районах, где срывы запрещены, вы также можете иметь право на налоговые льготы, проведя значительную реконструкцию.

Если у меня есть выбор между ремонтом и сносом, как мне решить?

Обычно ключевыми факторами являются текущее состояние дома и то, что вы хотите от нового дома.

У старых домов могут быть серьезные проблемы, из-за которых ремонт становится невозможным с финансовой точки зрения, например, сильное заражение плесенью или вредителями, сильное повреждение водой, подрывающее фундамент или опоры, или повреждение крыши от ветра или гниения. У них часто есть внутренняя планировка, которую сложно переставить для современного использования, и устаревшие компоненты, которые все необходимо заменять - со значительными затратами - независимо от того, сносите ли вы дом или пытаетесь его отремонтировать.

Спросите себя: хочу ли я дом, который был бы энергоэффективным, от окон до дверей и кухонной техники? Подключены ко всей сложной электронике, которую мы используем сегодня? Планировка комнат соответствует стилю жизни, который вы хотите для себя и своей семьи? Если вы не можете получить желаемое по разумной цене за счет ремонта, то снос и новое строительство могут стать вашим неизбежным ответом.

Как мне найти профессионалов, которые помогут мне определить и приобрести сносное имущество?

После того, как вы определились с районом, в котором вы хотите совершить покупку, вы можете связаться с несколькими брокерскими агентствами по недвижимости, которые наиболее активны в этом районе. Спросите, кто из агентов фирмы специализируется или имеет опыт демонтажа или капитального ремонта.

Чтобы найти потенциальных строителей для вашего проекта, вы можете выполнить поиск на NewHomeSource.com, который предлагает самую большую коллекцию строителей, новые планы дома и сообщества в Интернете.Вы также можете связаться с местным отделением Национальной ассоциации жилищных строителей за советом или попросить своего ипотечного кредитора, агента по недвижимости или архитектора за предложениями, включая направления в фирмы по проектированию / строительству.

Существуют ли местные ограничения, которые могут ограничить мою возможность снести дом и построить новый на том же участке?

Вы можете рассчитывать на это! Во многих более старых, желательных близлежащих сообществах есть правила и кодексы землепользования, предназначенные для защиты существующего характера города или района.В других есть исторические заповедники, запрещающие большинство сносов или требующие замены структур в строгом соответствии с преобладающими архитектурными размерами и стандартами района.

Сколько стоит снести дом?

Финансирование определенно сложнее, когда вы разбираетесь. Сначала вы получите стоимость существующего дома. Потом расходы на снос. И наконец, вам необходимо долгосрочное ипотечное финансирование.

Если вы не богаты и у вас нет денег, вам понадобятся деньги для покупки сноса.Вы можете, например, использовать выручку от продажи вашего предыдущего дома и сделать покупку сносимой собственности зависимой от этой продажи. (Продавцам сноса это не понравится, но они могут с этим согласиться.)

Стоимость сноса зависит от размера и местоположения сносимого имущества, но обычно колеблется от 8000 до 15000 долларов. Вы можете возместить большую часть расходов на снос, переработав содержимое и структурные элементы самого сноса, будь то продажа или пожертвования, не облагаемые налогом.

Местные специалисты, которых вы привлекаете для помощи, - агент по недвижимости и проектно-строительная фирма - должны быть в состоянии помочь вам в вопросах финансирования. Ваш местный общественный банк может быть источником того, что вам в конечном итоге понадобится - так называемой «ссуды на постоянное строительство», которая предоставляет вам средства для этапа строительства и конвертируется в долгосрочную ипотеку после завершения строительства.

Процентные ставки и другие условия могут широко варьироваться - это типы ссуд, которые банки сохраняют в своих собственных портфелях и рассматривают более высокий риск, чем обычная ипотека, поэтому покупка товаров очень важна.Если вам повезет, вы столкнетесь с местным банком, который проведет полную комплексную сделку - разовую кредитную сделку, основанную на оценочной стоимости нового дома после сноса и строительства, с периодическими розыгрышами для финансирования этапа строительства. с последующей автоматической постоянной долгосрочной ипотекой.

Какие местные разрешения мне понадобятся?

В большинстве муниципалитетов есть правила, требующие от вас - или, что более вероятно, от вашего строителя - получить разрешение на снос, прежде чем что-либо делать.

Вам также необходимо связаться с коммунальными предприятиями - газовыми, электрическими, водопроводными - чтобы определить, когда и как вы можете отключить дом, который собираетесь снести.Вам также следует проконсультироваться с пожарной службой, чтобы определить, какой вид проверок или надзора требуется перед сносом. Правила местного самоуправления могут также требовать проведения инспекций на предмет токсичных материалов внутри дома, что особенно важно, если постройка относится к 1960-м годам и ранее, когда асбест широко использовался в потолках, трубопроводах и напольных покрытиях.

Суть в том, что срыв может быть для вас жизнеспособным вариантом, но заранее помните о потенциальных ловушках, ловушках и затратах.

Кеннет Харни - общенациональный обозреватель по вопросам недвижимости газеты Washington Post Writers Group. Его колонка «Nation's Housing» появляется в городах по всей стране и была отмечена многочисленными профессиональными наградами, в том числе множеством наград Best Column-All Media от Национальной ассоциации редакторов недвижимости и Премии Consumer Media Service от Федерации потребителей Америки за « бесценный и уникальный вклад в продвижение интересов потребителей жилья.”

Должен ли я снести и перестроить или отремонтировать свой дом?

Вопрос о ремонте или сносе дома стоит обсудить, потому что разница в стоимости в различных ситуациях может быть весьма значительной.

На решение влияет множество факторов, и зачастую это не является однозначным решением.

Факторы, такие как историческое значение здания, состояние дома, «зеленые» соображения и возможные неудачи при сносе, могут иметь значение при принятии решения о сносе или ремонте.

Мы рассмотрим эти темы и поможем вам лучше понять, следует ли вам снести, перестроить или отремонтировать существующую структуру.


Обсудим:


Сколько стоит снос и восстановление дома

Стоимость сноса дома меньше, чем вы думаете.

В среднем по стране стоимость сноса дома составляет чуть менее 9000 долларов. Однако ваша стоимость может варьироваться в зависимости от вашего местоположения, размера дома и других факторов.

Средняя стоимость сноса и восстановления дома по стране
Размер дома Стоимость сноса Стоимость восстановления Общая стоимость
1000 кв. Футов 4 000–15 000 долл. США 40 000–175 000 долл. США 44 000–190 000 долларов
2000 кв. Футов 8 000–30 000 долл. США 70 000–350 000 долл. США 78 000–3880 000 долларов
3000 кв.фут 12 000–45 000 долл. США 120 000–525 000 долл. США 132 000–570 000 долл. США

Полный снос дома требует тщательного планирования, включая получение необходимых разрешений и подготовку участка к новому строительству.

Однако при перестройке нового дома общая стоимость проекта значительно возрастает.

Факторы, влияющие на стоимость ремонта дома

На стоимость строительства нового дома влияет множество факторов, включая (но не ограничиваясь):

  • Размер дома, который вы строите
  • Где вы строите дом
  • Доступность сайта сборки
  • Материалы, из которых построен дом
  • Особенности дома
  • Необходимые работы на объекте
  • Какого подрядчика вы нанимаете?

Общая стоимость сноса и восстановления дома сильно различается, но ожидайте, что общие затраты на проект будут варьироваться от 70000 долларов США (для скромного дома в доступной части страны) до 500000 долларов США и более (для сложного и большого дома. проекты демонстрации и восстановления в более дорогих частях США.S).

В то время как дом площадью 2000 квадратных футов со средним качеством и без подвала может легко стоить 70 000 долларов или больше, затраты часто сводятся к минимуму при первом сносе дома, потому что большая часть работ на стройплощадке уже завершена (например, фундамент [если повторно используется], земляные работы, бетонные работы и т. д.). Одна только эта работа может стоить несколько тысяч долларов.

Подробнее:



Сколько стоит перепланировка дома

Ремонт - это альтернатива сносу вашего дома, и хотя это может показаться более доступным вариантом, это не всегда так.

Средние национальные затраты на ремонт дома
Тип ремонта Минимальная стоимость Максимальная стоимость
Мелкая реконструкция
включает в себя: внутреннюю и внешнюю покраску, мелкий ремонт / отделку, новый ландшафтный дизайн
25 000 долл. США 45 000 долл. США
Средняя реконструкция
включает в себя: незначительные перестройки, перечисленные выше, полный ремонт кухни, незначительный ремонт ванной комнаты
46 000 долл. США 75 000 долл. США
Major Remodel
включает: мелкие и средние ремодели, перечисленные выше, устранение проблем с фундаментом, крыши, проблемы с канализацией
76 000 долл. США 100 000 долл. США +

Факторы, влияющие на стоимость ремонта дома

Точная стоимость ремонта вашего дома будет зависеть от:

  • Размер дома (или какую часть дома вы хотите переделать)
  • Где находится дом
  • Какого подрядчика вы выберете для найма?
  • Доступность места реконструкции
  • Детали и материалы для ремонта

Домовладельцы нередко сильно недооценивают стоимость проектов ремонта дома.

Большинство проектов реконструкции дома стоят не менее 35 000 долларов, и «скрытые проблемы» могут быстро увеличить эту стоимость.

Не только новый ковер и краска могут стоить только более 10 000 долларов, но и затраты, как правило, накапливаются по мере того, как вы продвигаетесь в проекте ремонта и тем больше обнаруживается скрытых проблем.

Нередко ремонт интерьера и / или экстерьера превращается в более крупный проект из-за непредвиденных обстоятельств.

Например, отрыв гипсокартона может выявить проблемы с плесенью, протекающие трубы, гнилое дерево, поврежденную проводку, треснувший фундамент или другие проблемы.

Если вы когда-нибудь смотрели по телевизору эти «перевернутые дома» шоу, вы видели, как быстро предполагаемый бюджет в 10 000 долларов может превратиться в 50 000 долларов, когда работа будет продвинута.

Это не означает, что обнаруживать скрытые проблемы внутри дома - это плохо. Напротив, важно выявить эти скрытые опасности и устранить их, чтобы обезопасить себя и свой дом.

Это также не означает, что ремонт - это худший выбор по сравнению с сносом; это зависит от конкретного случая.

Главное - принять необходимые меры предосторожности на этапе планирования до того, как будет взмахнуть первой кувалдой. Не включайтесь в проект ремонта вслепую и не надейтесь уложиться в бюджет; это просто нереально.

Вместо того, чтобы находить сюрпризы во время проекта ремонта дома , большинство компаний по сносу могут прийти к вам домой и провести полную инспекцию, чтобы проверить наличие асбеста, плесени, трещин в фундаменте и т. Д. Осмотр перед сносом / ремонтом действительно может сделать выбор между ремонтом или ремонтом.снести дом намного проще. Не говоря уже о том, что это может сэкономить вам кучу денег и избавить от головной боли в долгосрочной перспективе.

Продолжайте читать о ремонте дома:



Как избавиться от мусора

При сносе и ремонте может образоваться довольно много мусора, и аренда мусорного контейнера - один из самых удобных способов сделать это.

Для сноса всего дома вам, как правило, нужно арендовать большой мусорный контейнер на 30 или 40 ярдов.

Hometown может помочь вам найти подходящего местного поставщика мусорных контейнеров для вас, и мы можем показать вам, как получить самую лучшую цену.

Подробнее об аренде мусорного контейнера:


Ключевые моменты, которые следует учитывать

Существуют определенные факторы и ситуации, когда возможность сноса или ремонта не в ваших руках.

Вот некоторые примеры:

  • Исторически значимые дома - или «исторические дома» - обычно не могут быть снесены, не прыгнув через довольно много препятствий с местными, государственными и даже федеральными властями.
  • Местные строительные нормы и правила могут ограничивать то, как ваш новый дом может быть построен после сноса. Строительные нормы и правила постоянно меняются, поэтому важно ознакомиться с ними до начала ремонта или сноса дома.
  • Попытка срезать углы, чтобы сэкономить на ремонте дома - особенно при попытке продать дом - может поставить вас в неприятную ситуацию, если качество не соответствует требованиям, и вам, скорее всего, придется заплатить, чтобы иметь дом отремонтирован, чтобы привести его в соответствие с кодом.
  • Жизнь в доме во время ремонта может нанести вред здоровью человека, страдающего аллергией или астмой.
  • Спросите себя: вы бы предпочли жить в новом доме, спроектированном по вашему вкусу, или сохранить «кости» своего старого дома и сделать ему «косметический ремонт»?
  • Вы можете повторно использовать части своего старого дома во время проекта сноса и восстановления или ремонта, например, деревянные элементы, окна, плитку и исторические элементы. Это экологически безопасная практика, называемая демонтажем, и она может сэкономить вам деньги за счет сокращения материальных затрат.
  • Плохое планирование может привести к дорогостоящим затратам на ремонт. Если вы плохо разбираетесь в планировании и у вас нет достаточно времени, чтобы заняться ремонтом, лучшим вариантом может быть снос и восстановление.
  • Пройдите осмотр, прежде чем что-то решать! Дом в очень плохом состоянии с точки зрения конструкции лучше снести. Это более дешевый и безопасный вариант.
  • Энергоэффективность имеет решающее значение в настоящее время и будет иметь значение в будущем. Недавно построенные дома, как правило, более эффективны, чем отремонтированные.Если для вас важна энергоэффективность, вам подойдет снос и реконструкция.
  • Большинство ремонтных работ в доме требует, чтобы подрядчики возвращались позже для обслуживания или обновления. Не забудьте учесть это при определении стоимости ремонта вашего дома.
  • У вас почти всегда будет лучшая гарантия на новый дом по сравнению с отремонтированным.

Подробнее о сносе:

Как видите, перед принятием решения необходимо учесть множество факторов.Начните с оценки дома у лицензированного подрядчика по сносу или строителя дома. Если будет установлено, что ваш дом структурно прочен и имеет здоровое внутреннее строение, ремонт может быть для вас вариантом. Если дом сильно поврежден, у него плохой фундамент или вы просто предпочитаете новый дом, сделайте его снос и перестройку.


Связанные ресурсы:

Отремонтировать, реконструировать или перестроить? Как выбрать, что лучше всего подходит для дома

Стоит ли отремонтировать, переделать или перестроить?

Именно этот вопрос часто возникает у меня при консультациях на сайте с клиентами .Некоторые люди покупают старый дом, возможно, унаследуют старый дом или просто устали жить в старом доме и не уверены, что лучше делать. Мы трудимся над тем же решением со старыми автомобилями; Иногда старый загонщик стоит еще одной тормозной работы, а иногда он готов избавиться от призрака и отправить его к той большой дробилке в небе. Это суждение, которое лучше всего сделать, потратив время на изучение всех переменных. Мы не можем помочь вам с вашей машиной, но мы можем помочь вам с вашим домом, читайте дальше ...

Когда ремонтировать, а когда восстанавливать:

Перестройка существующего дома снизит потребность в новых материалах, а также количество отходов , которые будут отправлены на свалку.С точки зрения сохранения материалов и устойчивости, это всегда было бы нашим рекомендуемым курсом действий, если бы затраты не были слишком высокими, поскольку модернизация существующих зданий всегда оказывается на первом месте с точки зрения анализа полного жизненного цикла. К сожалению, некоторые дома не подлежат ремонту и их лучше снести; как определить правильный образ действий - это коллективное логическое, финансовое и личное решение.

Не всегда есть однозначный правильный или неправильный ответ на вопрос, какой выбор лучше: отремонтировать, реконструировать или перестроить дом, поэтому я подхожу к этому так же, как и при консультировании клиентов.Мой первый шаг - всегда выяснять, какая эмоциональная привязанность домовладельца к существующему зданию и как его партнер относится к нему. Это в значительной степени будет определять решение независимо от переменных, поэтому лучше определить это вначале.

Дом - это не просто структура, которая работает и является энергоэффективной; вам необходимо оценить качество своей жизни и подумать о том, в каком пространстве вы хотите жить. Если это пространство, которое не подойдет для счастливой жизни в долгосрочной перспективе, возможно, вы уже склоняетесь к тому, чтобы начать все сначала, понимаете вы это или нет.

Я вкратце расскажу о своем собственном опыте принятия сложного решения о сносе или восстановлении здесь, поскольку я был в этом самом положении около 20 лет назад, когда пришло время что-то сделать с нашим 75-летним семейным коттеджем. Я провел там все лето, как и моя мать, ее братья и сестры. В конце концов, я остался единственным, кто им пользовался, и я знал, что это то место, где я хочу жить. Я происхожу из сентиментального штамма ДНК, который бережно хранит нашу семейную историю, поэтому в течение долгого времени единственное, что я мог себе представить, - это вернуть нашему семейному дому отдыха его былую славу.

Вот что привело к "первому" окончательному решению, которое я принял; Я собирался отремонтировать дом и сохранить мечту. Это длилось пару месяцев, пока я не начал планировать, как будет развиваться проект, и в этот момент начало закрадываться чувство беспокойства. Я начал видеть дорогу, которая лежала впереди, и она была долгой. Мой более опытный друг-строитель пришел, чтобы дать совет, свободный от эмоционального багажа, и у него было для меня всего три слова - снеси его.

После очень быстрой прогулки по нашему красивому историческому коттеджу, полному детских воспоминаний, он разглядел сентиментальность и правильно пришел к выводу, что восстановление займет больше времени, вероятно, будет стоить дороже, будет менее энергоэффективным и менее прочным и устойчивым, чем новый дом построен правильно.Если бы все прошло хорошо и не было неприятных сюрпризов во время ремонта дома, я бы в лучшем случае остался с тем же размером ипотечного кредита, более низкокачественным домом и жилым пространством, которое три четверти века назад было спроектировано для работы на выходных. & дача. По его предложению я попытался представить себя в этом отремонтированном домашнем пространстве в будущем и быстро пришел к выводу, что это не имеет никакого смысла для современного семейного дома.

Таков мой опыт с домом на последнем издыхании, и я делюсь этим, чтобы сказать, что прожил этот процесс принятия решений - я сочувствую любому, кто читает это, кто мечтает превратить свое рушащееся, гниющее здание в современное, эффективное тем не менее, старинный дом с богатым наследием.Ваша ситуация и вывод могут сильно отличаться, но процесс тот же. Независимо от происхождения и истории здания, вам необходимо сначала провести диалог с самим собой, а затем с соответствующими профессионалами, чтобы принять правильное решение.

Вот несколько вопросов, на которые вы должны ответить, прежде чем решите отремонтировать, реконструировать или перестроить дом:
  • В глубине души вы больше боитесь идеи сохранить дом или идеи снести его?
  • Является ли домашняя планировка чем-то, чем вы можете быть довольны на долгие годы?
  • Можно ли легко изменить планировку и размер дома в соответствии с вашими текущими и будущими потребностями?
  • Планируете ли вы жить в доме надолго или планируете просто продать его?
  • Будет ли это дизайн дома, который будет высоко оценен на вторичном рынке, если вы решите продать его?

После того, как вы проанализировали все эмоциональные и логистические факторы своего решения, вам необходимо оценить структуру дома, чтобы увидеть, является ли его ремонт жизнеспособным вариантом.Ниже приводится краткий список вещей, которые вы должны учитывать при оценке пригодности дома для ремонта, но точное определение структурной целостности фундамента и опорных стен - это не то, что большинство людей умеют делать. Так что не заходите слишком далеко в процессе принятия решения, не проконсультировавшись сначала с инженером или опытным строителем, которому вы доверяете, чтобы увидеть, возможен ли или целесообразен ли ремонт дома.

Оценка фундамента дома перед ремонтом:

Области для сканирования: Мы никогда не рекомендуем создавать пространство для сканирования с нуля, поскольку они не имеют особого смысла, но они существуют, и большинство из них можно отремонтировать и привести в соответствие со спецификациями несколькими способами.

Если внешние стены дома в хорошем состоянии, и вы планируете сохранить дом, можно заполнить пространство для обхода. Особенно, если там сырость, плесень или дерево гниет, удаление пола и балок пола, заполнение пустоты чистой заливкой и изоляцией и заливка бетонного пола сверху имеет больше смысла. Вуаля, теперь у вас есть фундамент из плит. Затем вы можете получить красиво заделанный и отполированный бетонный пол или установить экологичный паркет поверх бетона, если хотите.

Реконструкция подпольного пространства путем заполнения регенерированными панелями из пенополистирола © Мишель Шенье

Если там есть какое-либо механическое оборудование, его необходимо переместить на основной этаж, поэтому вам нужно будет учесть пространство для этого в ваших новых планах. В это время также может быть выполнена защита от радона, а также теплый пол.

Если балки пола находятся в удовлетворительном состоянии и вы хотите и дальше использовать подвесное пространство для хранения и механических систем, см. Нашу страницу о том, как изолировать подполья.

Ремонт фундамента и внешняя изоляция при ремонте старого дома © Ecohome

Ремонт фундамента из шлакоблоков, камня или бетона с трещинами:

Прежде чем приступить к ремонту или утеплению, сначала определите, что фундамент может безопасно продолжать поддерживать конструкцию и в будущем. . Фундамент, который не сильно изношен, можно модернизировать до современных стандартов защиты от влаги и тепла, а недостроенные подвалы дешевле модернизировать, поскольку у вас нет затрат на снос и утилизацию материалов.

Если ваш дом расположен в зоне с холодным климатом, а фундамент имеет трещины или сделан из камня или шлакоблоков, лучше всего изолировать их снаружи, чтобы избежать новой нагрузки на окружающую среду, где они будут подвержены замерзанию и циклы оттаивания. Выемка грунта и изоляция снаружи помогут сохранить их в нынешнем состоянии. Это особенно важно для фундаментов из камня и шлакоблоков, поскольку они удерживаются вместе только раствором между швами и поэтому не так прочны, как заливной бетон.

В холодном климате можно добавить немного утеплителя в интерьер, но желательно сделать это в оптимальном количестве, чтобы они не замерзали; проконсультируйтесь с инженером, имеющим опыт моделирования энергопотребления, чтобы определить безопасное количество изоляции при ремонте подвала.

Деревянная каркасная стена фундамента подвала сносится из-за повреждения влажностью © Ecohome

Подвалы лучше ремонтировать снаружи, если это возможно, но также можно сделать это изнутри, если земляные работы для доступа снаружи не являются вариантом.

С точки зрения затрат, если не требуется серьезное структурное усиление, модернизация существующего фундамента может обойтись немного дешевле, чем строительство нового. Даже новый подвал потребует мембран для управления влажностью и теплоизоляции, повторное использование существующего бетонного фундамента может сэкономить вам затраты на заливку новых фундаментов и фундаментных стен. Даже если дом наверху будет снесен, вполне возможно, что фундамент удастся спасти, особенно если он имеет размер, который вам подходит.Ознакомьтесь с лучшими практиками на нашей странице ремонта подвала.

Плита на уровне грунта: Новые суперизолированные фундаментные плиты на уровне грунта - наш любимый способ строительства, но старые, построенные неправильно, могут быть трудными и дорогостоящими для модернизации. Дома, построенные на плитах, - это довольно новая концепция, поэтому их не так уж и много, но они существуют. Бетонная плита с минимальной изоляцией может быть очень неудобной, и ее нагрев стоит целое состояние.

Иногда я видел плиты с теплом внутри пола, несмотря на очень слабую изоляцию, и даже на плиты с теплом внутри пола без какой-либо изоляции.Тот, что без теплоизоляции, все еще можно было сделать комфортным, но с астрономическими затратами на отопление. Я лично никогда не стал бы рассматривать возможность переоборудования старого дома на плохо изолированную плиту, с обогревом или без него. Без покупки носков с подогревом на батарейках ноги будут мерзнуть на всю оставшуюся жизнь.

Изолированный пол, монолитный на уровне пола © Ecohome

Если в доме некачественная плита, но в остальном он является сильным кандидатом на модернизацию, изучите стоимость его восстановления. Можно добавить утеплитель, систему отопления и залить новый бетонный пол.Либо вы можете разбить и удалить существующий пол и начать все сначала, либо, если у вас достаточно места для головы, и вы готовы потерять около 8 дюймов высоты, вы можете просто забыть о старой плите и строить прямо сверху.

У домов, построенных на опорах , есть несколько вопросов, которые следует учитывать: они деревянные, металлические или бетонные, являются ли они в настоящее время прочными, как долго они прослужат и хорошо ли изолирована нижняя сторона кондиционируемого помещения? Строительство столбов в холодном климате не является идеальной практикой, так как это подвергает дополнительную сторону дома воздействию экстремальных минусовых температур зимой, в отличие от изолированной поверхности, расположенной непосредственно на земле, которая имеет значительно более высокие температуры зимой, чем воздух. .Следовательно, полы в доме на столбах необходимо будет изолировать, по крайней мере, на том же уровне, что и обычные внешние стены, но в идеале - на более высоком уровне, поскольку ваши ноги будут постоянно соприкасаться с полом. Контакт между ногами и полом добавляет элемент кондуктивной теплопередачи в смесь, поэтому вы можете заметить даже незначительное падение температуры пола по сравнению с полом с более высокой температурой внутри кондиционированного помещения, ощущение, которое вы не получите с стены с разной температурой, поскольку мы не имеем постоянного или постоянного контакта с ними.Для лучшего понимания ознакомьтесь с нашими страницами о тепловом комфорте в домах.

Восстановление старых стен:

Самым важным компонентом стеновой системы является неповрежденный воздухо- и пароизоляция . Без него вы жертвуете долговечностью, энергоэффективностью и комфортом. Из-за утечки воздуха в домах сквозит сквозняк, и отапливать их очень дорого, а выходящая влага нанесет ущерб внутренним стенам. Зачистка наружных стен до обшивки - отличная отправная точка для создания стены R.E.M.O.T.E., методики наружной изоляции жилой наружной мембраны.

Стена восстанавливается до исходной структуры, которая будет перестроена в УДАЛЕННУЮ стену © Мишель Шенье

Новые или старые, УДАЛЕННЫЕ стены - отличная строительная практика и включают герметизацию внешней обшивки (или досок в старых домах) с помощью воздухо-пароизоляция, затем толстый слой утеплителя. Строительство наружной пароизоляции - простая и отличная практика, но она ведет себя совсем не так, как внутренние пароизоляция, и требует глубокого понимания физики, лежащей в основе ее, поэтому вы не можете невольно спроектировать ее так, чтобы она не провалилась.Чтобы понять разницу между воздушными и пароизоляционными экранами в домах, см. Здесь. Для правильного функционирования УДАЛЕННЫЕ стены должны иметь значительную внешнюю изоляцию пароизоляции, чтобы удерживать ее в более теплой части стенового блока.

Наружная изоляция стен REMOTE может использоваться для ремонта дома. © Ecohome

При наличии достаточного количества изоляции на внешней стороне стены вы также можете безопасно добавить изоляцию из войлока в ниши для стоек, чтобы еще больше повысить тепловые характеристики.В качестве альтернативы вы также можете добавить значительный слой непрерывной внешней изоляции, такой как плотно упакованная целлюлоза, путем ремонта существующих стен с помощью стропильной системы стен Ларсена.

Если вам нравится форма дома и несущие стены находятся в относительно хорошем состоянии, переоборудование, ремонт и изоляция стен дома снаружи - отличный вариант. Вы сэкономите на расходах на снос, а также на материальных и трудовых затратах на создание каркаса новой конструкции. Довоенные дома обычно имеют более разделенные интерьеры (поскольку в них часто проживают очень большие семьи), но не позволяйте, чтобы это мгновенно отговорило вас от повторного использования существующей конструкции, так как несущие стены могут быть удалены и заменены поддерживающими балками для открытия. пространство вверх.

Замена окон при ремонте дома:

Windows, вероятно, потребуется заменить, если вы планируете перестроить или снести свой дом . Они не вечны, и если дом достаточно старый, чтобы его можно было сносить, то вряд ли стоит оставлять окна, по крайней мере, для дома в холодных или влажных зонах. Часто старые окна находят множество применений; их можно спасти и дать вторую жизнь неотапливаемой постройке. Если вы сами не видите в них пользы, разместите объявление о «бесплатных окнах» на сайте с объявлениями в Интернете, и кто-нибудь может прийти за ними.См. Наши страницы по выбору окон, чтобы помочь с выбором. Подробнее о том, когда заменять окна.

Восстановление и повторное покрытие крыш при ремонте:

Помимо качества кровельного материала, важна сама конструкция - прочная ли она? Это прямо? Достаточно ли большой свес? Крышу можно модифицировать, но вопрос в том, сколько работы потребуется, чтобы довести ее до стандартов.

Старые дома часто подвергались многочисленным дополнениям и изменениям, и если новые секции не были успешно интегрированы в существующую линию крыши, то впереди у вас могут возникнуть головные боли.Если, за исключением крыши, ваш дом является хорошим кандидатом для модернизации, а не сноса, помните, что вы можете сохранить фундамент и стены и просто заменить крышу, установив новые фермы сверху.

Обычная конструкция домов после Второй мировой войны, которую трудно успешно модернизировать, - это низкий уклон крыши и узкий свес. Это очень затрудняет надлежащую изоляцию и оставляет место для вентиляции. Ярким свидетельством этого является то, что зимой образуются сосульки и ледяные дамбы.

Такие конструкции также приводят к образованию тепловых мостов на стыке стропил или ферм и верхней плиты стены. Это может привести к образованию конденсата на внутренней верхней кромке наружных стен.

Однажды у меня был клиент с таким дизайном, который узнал о проблеме из-за образования капель воды внутри кухонных шкафов. Проблема заключалась в том, что стена в задней части шкафов была холодной из-за отсутствия изоляции, поэтому влажный воздух на кухне и закрытые дверцы шкафа создавали идеальные условия для образования конденсата.

В зависимости от того, сколько места на стыке крыши, вы можете изолировать его от интерьера, но часто просто не хватает места для эффективных и надежных обновлений интерьера. Это может ограничить вас более дорогим решением - поднять крышу, чтобы освободить место. Смотрите наши страницы, посвященные изоляционным крышам, чтобы узнать о решениях.

Обледенение и конденсат из-за плохой конструкции крыши в старом доме в холодном климате © Ecohome


Отремонтировать, реконструировать или перестроить? Вывод:

Надеюсь, что приведенное выше руководство поможет вам решить, какой вариант лучше - ремонт, реконструкция или снос вашего дома и перестройка. .Что бы вы ни решили сделать, конечная цель должна быть той же - новый дом, в котором вы счастливы, функциональный, прочный, экологичный и эффективный в эксплуатации. Этих целей легче достичь с помощью новой сборки, но обычно они достижимы с помощью модернизации, если она правильно спроектирована.

Любой проект ремонта приведет к образованию некоторого количества отходов; Если возможно, используйте некоторые из них повторно, предлагайте другим что-нибудь ценное, чего вы не хотите, а от остальных избавляйтесь как можно лучше. Посетите нашу страницу о покупке и продаже бывших в употреблении материалов, чтобы найти местный рынок.

Теперь у вас есть хороший обзор, который поможет решить

, следует ли отремонтировать, реконструировать или перестроить старый дом. . Прочтите все о методах и материалах, необходимых для строительства или ремонта экологичного экологически чистого дома с использованием нетоксичных материалов, в руководствах EcoHome здесь , на любимом веб-сайте экологически безопасного строительства в США и Канаде - EcoHome

Следует ли реконструировать или снести и перестроить свой дом?

Если у вас есть дом, который «требует немного любви» (как вы часто видите в объявлениях о недвижимости), вам может быть интересно, украсить ли существующий дом или снести его и начать все сначала.Это важное решение, требующее тщательного рассмотрения. Чтобы сделать правильный выбор в соответствии с вашим бюджетом и потребностями, начните с нескольких вопросов, а затем внимательно посмотрите на то, чего вы надеетесь достичь, на состояние вашего существующего дома и местные законы, которые могут повлиять на проект.

Как долго вы будете оставаться в своем доме?

Если вы планируете проживать в доме надолго, а затем продать его, обычно разумнее снести и отстроить заново, по крайней мере, с чисто финансовой точки зрения.

Физические элементы дома работают по таймеру. В тот момент, когда молот в последний раз ударяет по вашему дому, таймер начинает тикать. Краска для наружной отделки может длиться до семи лет, но в суровых климатических условиях больше, чем пять лет. Посудомоечные машины служат менее десяти лет, центральные кондиционеры служат от 10 до 15 лет, а композитная черепица с тремя язычками служит около 20 лет.

Вдобавок ко всему, хотя продолжительность жизни некоторых элементов колеблется, срок жизни многих других истекает примерно в то же время.С точки зрения затрат, замена посудомоечной машины никому не интересна, просто представьте, что вам нужно сделать это в том же календарном году, когда вы заменили крышу, водосточные желоба и центральный кондиционер.

Перестраивая, вы сбрасываете часы с точки зрения физической природы дома: все, от бытовой техники до оболочки дома (например, кровля, сайдинг и т. Д.). Когда 15 лет спустя приходит время продавать, вы продаете 15-летний дом вместо 40-летнего. В качестве бонуса вы имели удовольствие жить в новом доме в течение этих 15 лет.Покупатели хорошо осведомлены о возрасте домов - в противном случае их агент по недвижимости и домовой инспектор сообщат им об этом факте.

Сколько вы хотите потратить?

Если у вас мало денег, всегда можно сделать ремонт. Проблема в масштабе - вашей способности увеличивать или уменьшать свои расходы (или замораживать их) в соответствии с вашими потребностями и ресурсами. Например, вы можете начать с ремонта ванной комнаты, а затем переехать в другие комнаты, если позволяют ваш бюджет и время.

В качестве альтернативы можно выбрать вариант демонтажа и восстановления по принципу «все или ничего». После вашей первой крупной покупки - сноса - у вас остается пустырь, и вы обязуетесь построить новый дом. Если вы не хотите быть владельцем пустыря, вы должны продолжать двигаться вперед. Хуже всего иметь частично завершенный дом, потому что конструкции, оставленные незащищенными от непогоды, быстро стареют.

Выбирайте между лучше или дешевле

Если хотите лучшего, снесите и восстановите.Если хотите подешевле, переделайте. Даже масштабная реконструкция всего дома все равно будет дешевле, чем снос и строительство заново.

По словам Роджера Гринвальда, РА, AIA, «стоимость сноса и восстановления будет примерно на 20 процентов выше, чем участие в обширной реконструкции всего дома. Но архитектурные преимущества сноса и работы с чистым листом могут быть огромными: Лучший фундаментальный архитектурный дизайн, все новые системы, чистая циркуляция, высококачественные окна, новые и эффективные системы отопления и охлаждения, высокие потолки и пространство, предназначенное для вашего личного образа жизни, размещенное там, где вам это нужно."

Учитывать потребности в жилищных условиях

Большинство проектов реконструкции можно завершить, пока вы живете в доме. Это может принести пользу как с точки зрения экономии средств, так и с точки зрения удобства. Это также может быть необходимо, если это ваше основное место жительства. Однако имейте в виду, что ваша семья какое-то время будет жить в зоне строительства. При ремонте учитывайте вопросы безопасности детей и домашних животных.

Полный снос и восстановление потребуют от вас и вашей семьи других временных условий проживания во время строительства.Примите во внимание дополнительные расходы, связанные с переездом из дома на срок до нескольких месяцев, если вы решите отстроить заново.

Определить истинное состояние дома

Хотя все дома можно перестраивать, не все дома нужно перестраивать. Профессионалы отрасли в целом согласны с тем, что следующие условия заслуживают сноса / перестройки, или, по крайней мере, разворачивают аргумент в этом направлении:

  • Желаемые улучшения не могут быть включены в существующую площадь дома.Таким образом, вам нужно дополнение. Потребность в дополнительном пространстве, конечно, не единственная причина для нового строительства; дополнения создаются постоянно. Проблема в том, что это происходит в сочетании с обширной и дорогостоящей реконструкцией существующего дома, что вдвойне увеличивает ваше финансирование.
  • Фундамент плохой, требуется много работы перед ремонтом дома.
  • Потолки вам не по вкусу? Поднять потолок - дело непростое, если только там не останется много пустого места.Верхний этаж необходимо снять, а затем отстроить заново.

Помните об ограничениях зонирования

Законы о зонировании регулируют тип, размер и расположение зданий на любой территории. В городских и многих пригородных районах ремонт дома часто ограничивается размером первоначального дома. Другими словами, нельзя снести домик и построить особняк. Законы о зонировании также могут ограничивать высоту нового дома, поэтому вы можете ограничиться не только старым размером, но и одно- или двухэтажной структурой.Кроме того, законы могут не разрешать аренду собственности во многих зонах. Если вы хотите построить пристройку или каретный дом для арендаторов, это может быть запрещено. Обязательно изучите законы о зонировании и разрешении в вашем городе или округе, прежде чем начинать работы по реконструкции или восстановлению.

Что случится с 6 000 домов, которые не будут снесены, если предложение Детройта по облигациям на сумму 250 миллионов долларов будет принято?

Предложение Детройта по облигациям на сумму 250 миллионов долларов на голосовании 3 ноября призывает потратить 160 миллионов долларов на снос 8000 разрушенных домов и использовать оставшуюся часть для обеспечения еще примерно 6000 домов.

Что происходит с домами, подлежащими утилизации, когда город тратит около 15 000 долларов на каждый, чтобы временно защитить их от дальнейшего разрушения? Их все равно нужно будет продать, а затем отремонтировать в частном порядке.

Многое из этого процесса еще предстоит закрепить. Есть несколько способов, по которым это могло произойти - или не случиться.

Город планирует продавать дома с аукциона жителям Детройта и помогать общественным организациям в проведении ремонтных работ с целью их заселения в течение пяти лет.Но успех этих усилий зависит от того, сможет ли рынок жилья поддержать их, как и кому будет передана недвижимость.

От этого многое зависит. Это разница между возвращением в пользование испорченных домов и вложением долларов налогоплательщиков в дома, которые в конечном итоге снова попадают в список сноса.

Город и его жители пострадали от кварталов, пронизанных разрушенными домами из-за десятилетий сокращения населения и кризиса, связанного с потерей права выкупа налогов.

План объединения, названный «Предложение N» («для микрорайонов»), будет финансировать то, что администрация мэра Майка Даггана называет попыткой ликвидировать заброшенный жилой фонд города. По оценкам, по состоянию на июль осталось около 22 000 таких домов, поэтому взятие долга позволит решить проблему с 64 процентами из них путем сноса и консервации. 90 миллионов долларов в фонды по сохранению домов пойдут на уборку домов, защиту окон с покрытием, более прочным, чем фанера, и исправление протечек на крыше, чтобы предотвратить ухудшение состояния и повысить стоимость.

Согласно предложению, Управление Земельного банка Детройта будет продавать большую часть домов через свой процесс аукциона, в то время как город наблюдает за заключением контрактов на снос и сохранение.

Куда дальше идут дома? Получили несколько ответов:

Могут ли жители Детройта купить и отремонтировать большую часть этих домов?
Технически да. В процессе аукциона торги открыты для жителей Мичигана, а также для нерезидентов, если они планируют там жить.Но масштабный доступ зависит от рынка.

Администрация сообщает на своем веб-сайте, что одним из ее главных приоритетов является сохранение домов, чтобы их впоследствии можно было «продать достойному Детройтеру».

Однако для этого есть препятствия: восстановление дома - дорогостоящий и трудоемкий процесс, особенно в городе, где во многих районах не наблюдается резкого роста стоимости собственности, например, в районах Корктаун или Вест-Виллидж.

"(Предложение N) делает ряд предположений о рынке недвижимости в Детройте, которые на самом деле, похоже, не соответствуют тому, где обстоят дела", - Джошуа Акерс, доцент Университета Мичиган-Дирборн, который сосредоточился на Жилищные вопросы в Детройте, рассказали Crain's.

Низкая стоимость недвижимости означает, что люди не могут покрыть затраты на реабилитацию. «Они не могут получить достаточно кредитов, чтобы компенсировать разницу», - сказала Маргарет Дьюар, почетный профессор Колледжа архитектуры и городского планирования Таубмана Мичиганского университета. Дьюар изучает реконструкцию районов, пострадавших от потери инвестиций, и работает с земельным банком.

Этот дефицит финансирования означает, что разгрузка домов для реабилитации потребует больше финансовых средств, чем предусмотрено в предложении по облигациям, за счет государственных и / или благотворительных субсидий.

Цели города по реализации плана и устранению этих пробелов изложены в отдельной резолюции, которая не имеет обязательной юридической силы. Некоторые детали еще предстоит уточнить.

Город планирует «оценивать и рекомендовать» дисконтные программы для жителей Детройта и другие «способы облегчить» приобретение домов. Стратегии включают использование доступных жилищных субсидий, расширение программы Rehabbed and Ready земельного банка, а также разработку и расширение ссуд и других продуктов финансирования.

Почему домовладельцы Остина предпочитают ремонт, а не снос

В 2015 году рынок жилой недвижимости Остина достиг рекордных показателей. Спрос на дома никогда не был таким высоким, и продавцы получают прибыль, как никогда раньше. Повсюду дома сносят бульдозерами, а на их место, по-видимому, в мгновение ока приходят новые. Перед лицом этого недавнего развития возникла менее заметная тенденция: растущий спрос на отремонтированные старые дома в районах Центрального Остина.

Avenue B Development, компания по строительству и ремонту, приняла к сведению и поддерживает эти ремонтные работы. Фирма обнаружила, что все большее число покупателей, которые решают снести и отстроить заново с нуля, упускают огромную возможность максимизировать стоимость своих домов. Например, в почтовых индексах Центрального Остина (78702, 78703, 78704 и 78751) количество выданных разрешений на снос домов на одну семью увеличилось почти на 40 процентов за последние два года, но продажи старых отремонтированных домов постоянно росли. был выше.

Пример этого разыгрывается следующим образом: отремонтированный дом, построенный до 1950 года, площадью более 2000 квадратных футов в списке 78751 по цене 320 долларов за квадратный фут, по сравнению с домом площадью более 2000 квадратных футов, построенным после 2000 года, который имеет средняя цена листинга 280 долларов за квадратный фут.

Хотя фиксация верха может показаться сложной задачей, мы поговорили с Кэти Буллард, соучредителем и генеральным директором Avenue B, чтобы лучше понять тенденцию ремонта дома, почему это в конечном итоге увеличивает ценность собственности и почему вам следует заняться реконструкцией. спроецируйте себя или профессионала в следующий раз, когда вы выйдете на рынок, чтобы купить или продать.

Карта культуры: Почему сейчас все больше людей выбирают отремонтированные дома?

Кэти Буллард: Рынок жилья в Остине невероятно силен, а цены находятся на рекордно высоком уровне. Это означает, что для большинства людей, если бы они продавали и покупали новое жилье, они получали бы за свои деньги меньше, чем обеспечивает их нынешний дом. Мы видим, что многие из наших клиентов предпочитают пристроить или обновить свой дом, потому что экономически выгоднее оставаться на месте.

CM: Как вы думаете, почему это происходит именно в Центральном Остине?

KB: В то время как цены на жилье в Остине выше повсюду, в Центральном Остине самые высокие цены продажи за квадратный фут в этом районе - часто превышающие 400 долларов за квадратный фут. Это означает, что когда существующие домовладельцы в Центральном Остине добавляют квадратные метры к своему нынешнему дому при стоимости строительства менее 400 долларов за квадратный фут, они мгновенно получают прибыль. Мы часто рекомендуем новым домовладельцам сначала покупать дом меньшего размера, надстройку по более низкой цене за квадратный фут и создавать собственный капитал.

CM: Почему ремонт дома, в отличие от сноса и восстановления, увеличивает ценность?

KB: Решение о сносе или реконструкции уникально для каждой семьи и ситуации, но исследование Avenue B показало, что в старых центральных районах с сильным историческим жилым фондом покупательский спрос просто выше на старые дома, которые реконструирован и увеличен, чем в новом доме. В таких районах, как Гайд-парк, старые дома, которые были отремонтированы и расширены, продаются по гораздо более высокой цене, чем новые дома того же размера, потому что этот тип дома привлекает покупателя, ищущего в этом районе.Поскольку предложение невелико, а спрос высок, эти отремонтированные дома имеют высокую стоимость при перепродаже.

CM: Что вы думаете о быстром развитии, происходящем в Центральном Остине, и о прогнозе его устойчивости?

KB: Я думаю, что это здорово, что в Остине сильная экономика и значительный рост рабочих мест, и пока рост рабочих мест остается высоким, развитие будет продолжаться. Некоторые из этих разработок связаны с высоким качеством изготовления, а некоторые - нет, и я надеюсь, что покупатель из Остина достаточно сообразителен, чтобы знать, что покупка домов из материалов более низкого качества не окупится в долгосрочной перспективе.Я хотел бы, чтобы сообщество увеличило инвестиции в восстановление и ремонт существующих домов; мы считаем, что экономия того, что у нас уже есть, - лучший вид зеленого строительства!

См. Исходную статью по адресу: http://austin.culturemap.com/news/real-estate/01-28-16-renovation-trend-central-buy-sell-austin-homes-remodel-add-value/# slide = 0

Отполировать или снести? Как решить, ремонтировать или снести дом

Полировать или снести? Как решить, ремонтировать или снести дом

Если вы подумываете о строительстве нового дома, вы, вероятно, смотрите на пустую собственность - много в районе или, как многие мои клиенты, на большем участке земли подальше.

Или, может быть, вы покупаете существующий дом с намерением отремонтировать его и сделать его своим домом.

Но что, если вы находитесь где-то посередине - вы строите новый дом, но на участке, который вы собираетесь купить, уже есть дом. Когда имеет смысл ремонтировать его, а когда имеет смысл снести дом и начать все сначала?

Срывы случаются постоянно - я участвовал в более чем нескольких случаях со своими клиентами. Иногда дом сносят, а иногда целенаправленно сжигают (это уже другая история, про сожжение дома читайте здесь).

Лично я предпочитаю сохранить и реконструировать дом, когда мы сможем, особенно когда дом является частью жилого квартала.

Но это не всегда возможно. Вот некоторые вещи, которые я узнал - некоторые технические, некоторые эмоциональные, - которые могут помочь вам решить, когда «отполировать», а когда «снести».


Посмотрите на характер района и проверьте стоимость недвижимости

Снос дома имеет финансовый смысл только в том случае, если цены на жилье в этом районе стабильны или растут.Строительство самого дорогого дома на улице - не лучшая идея для района, который идет под откос. Однако, если вы действительно хотите жить в этом районе, лучше отремонтировать, чем строить новый.

Но в стабильной или развивающейся области это может быть правильным решением. Пара домов, которые я помог снести, были уродливыми утятами в этом районе, и я думаю, что мы сделали всем одолжение, заменив их чем-то более подходящим для этого района и добавившим ценность.

Верно и обратное.Когда дом уже хорошо вписывается в район, когда он является важной частью архитектурной ткани, он не подлежит сносу, если только он не рухнет буквально (а может быть, и тогда). У вас есть обязанности перед обществом, которые выходят за рамки вашей собственности.


Исследование структурной целостности дома

Вам, вероятно, понадобится помощь инженеров, чтобы разобраться в этом. Чем старше дом, тем меньше вероятность того, что его структура была спроектирована с учетом современных норм.То же самое можно сказать и о домах «на выход» в стране, где кодексы не всегда соблюдаются или, возможно, вообще не существуют.

Ремонт дома нестандартной конструкции может быть дорогостоящим. Предполагая, что вы не хотите, чтобы в доме был скрипучий, скрипучий, дребезжащий, подпрыгивающий пол, вы, скорее всего, потратите деньги на укрепление полов, стен и крыши.

И как только вы начнете возиться с внутренностями дома, вам, вероятно, придется привести все это в соответствие с действующими кодами. Это может быть началом пресловутого снежного кома, который в конечном итоге съедает большую часть вашего бюджета на ремонт.

Сравните стоимость капитального ремонта конструкции с постройкой нового дома - получить дом, который вы хотите, будет сложнее, если вы начнете вкладывать десятки тысяч в структуру, прежде чем приступить к интересным вещам.


Остерегайтесь сомнительных фундаментов и подвалов

Три проекта сноса, в которых я принимал участие, имели непреодолимые проблемы с фундаментом. В одном из них было обнаружено большое количество трещин в фундаментных стенах, указывающих на проблемы с дренажем и / или почвой под домом.

Это был не очень большой дом, так что он все равно находился на стадии полировки / сноса, но идея вырыть грунт вокруг всего дома, чтобы укрепить стены, починить осадку и установить дренаж и гидроизоляцию, подтолкнула его прочно к « демо ».

У второго не было трещин в стенах, но с фундаментом были другие проблемы. Стены были узкими и неукрепленными, а это означало, что второй этаж, который мои клиенты хотели построить на нем, потребовал бы дорогостоящих модификаций фундамента.

Ремонт плохого или неподходящего фундамента может быть одним из самых дорогих вещей, которые вы делаете с домом. Подумайте «снести», если это ваш случай.


Были ли предыдущие ремонтные работы?

Старые дома часто имеют долгую историю обновлений, дополнений и ремонтов, которые были выполнены не так хорошо, как в оригинале.

Иногда эти изменения улучшают дом, но часто портят его. Слишком часто я нахожу солидные старые дома, которые были «отремонтированы» с удивительно небезопасным каркасом, дешевой отделкой, плохо спроектированными дополнениями, не соответствующими первоначальной структуре, и слишком большим количеством «сделай сам».

Тебе все равно придется вырвать и заменить плохую работу. Если в остальном дом в хорошем состоянии, это не будет большой проблемой - просто добавьте его в список вещей, которые вы собираетесь отполировать.

Для плохо построенных или плохо спроектированных пристроек подумайте о частичном сносе. Я участвовал в нескольких проектах, в ходе которых в результате общего проекта реконструкции дом действительно стал немного меньше.


Устранение проблем с запасом места может быть дорогостоящим

В наши дни довольно типично делать потолки высотой не менее девяти футов, но в старых домах это не так часто.Низкие потолки редко стоит поднимать - вы, конечно, повлияете на конструкцию, но также и на отделку стен внутри и снаружи. Вы замените или расширите всю проводку, сантехнику и систему отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, которые обслуживают второй этаж, и вы установите новую лестницу.

Если подвал слишком низкий, проблемы еще больше - опустить подвал почти невозможно, а надстройка над стеной подвала означает подъем всего дома.

Это неплохая идея, если дом уникальный и / или исторический, и я благодарю вас за то, что сохранили его характер.Но это непросто и дешево.

Слишком низкие потолки обязательно должны быть в вашем списке возможных причин снести дом.


Изменения уровня пола могут быть вообще не исправимы

Это было важным фактором в проекте, который я разработал несколько лет назад. Дом был разделен пополам перестройкой уровня в пять ступенек, или примерно на три с половиной фута. Но мои клиенты с пустым гнездом хотели, чтобы все жилые помещения и главная спальня находились на одном этаже, и изменение уровня сделало их практически невозможными.

Поверьте, мы испробовали все мыслимые расстановки пространств, чтобы минимизировать влияние такого изменения уровня на дом. В конце концов, однако, единственный способ получить дом, который они хотели, - это расчистить участок и начать все сначала.


Какие существуют ограничения на зонирование и застройку собственности?

За городом вы не найдете многих правил, регулирующих, где вы можете пристроить дом или где вы можете построить новый.

Но муниципалитеты - другое дело.У большинства есть требования к отступлению, которые ограничивают площадь, где вы можете построить, что может затруднить расширение существующего дома так, как вы хотите.

В старых кварталах, где я часто работаю, некоторые дома были построены на пересечении границ, или много лет спустя были установлены более строгие границы. Местоположение этих домов было «дедовским»; Вы можете оставить существующий дом там, но не можете его расширять.

И если вы снесли старинный дом, вы не сможете восстановить его в том же месте.


Существует ли требование проверки проекта микрорайона?

Во многих районах предлагаемые новые дома подлежат рассмотрению. Существующий дом может быть не совсем тем, что вам нужно, но если вы его снесете и начнете заново, готовы ли вы спроектировать свой новый дом в соответствии с правилами района? (Подробнее об обзоре дизайна читайте здесь).

Если правила проверки строгие, вы можете подумать о том, чтобы сохранить дом и отремонтировать интерьер, сохранив внешний вид нетронутым, чтобы не столкнуться с комиссией по обзору.

В исторических кварталах правила проектирования часто делают получение разрешения на снос здания чрезвычайно трудным или невозможным - еще одна веская причина работать с домом, который уже существует.


Сравните стоимость участка со стоимостью дома

Некоторые из вышеперечисленных причин сводятся к затратам - будет ли дороже отремонтировать или построить новое? Имеет ли смысл тратить деньги на ремонт в вашем районе? Это сложные вопросы, на которые вы не ответите быстро.

Однако есть одно быстрое сравнение, которое вы можете сделать, если ваша цель - построить новый дом - какова стоимость покупки пустого участка по сравнению с покупкой участка с домом, независимо от состояния дома?

Скажем, например, новый участок в новом районе стоит 150 000 долларов, а существующий дом в старом районе стоит 250 000 долларов.Стоит ли премия в 100 тысяч долларов быть в установленном районе, со взрослыми деревьями и небольшими шансами на то, что будущие строительные работы нарушат вашу жизнь?

Другой вариант сэкономит вам 100 тысяч долларов, но вы будете жить с неопределенностью будущего района, деревьями, которые не вырастут до тех пор, пока вы не продадите свой дом, и годами и годами строительного шума и пыли.


Так что следует полировать или снести?

Все мои клиенты слышали, как я говорил, что каждый проект уникален, и нет ничего более верного, чем выбор сносить ли существующий дом.Это решение, которое нельзя принять только на основании затрат или эмоций. Все «практические» факторы могут привести к «сносу», но вы все равно полируете дом, потому что, ну, вы влюблены в него.

С другой стороны, очаровательный дом может оказаться слишком далеко, чтобы его разумно ремонтировать.
В любом случае тщательное обследование с использованием вышеуказанных критериев поможет вам принять правильное решение для вас и вашей семьи.

Свяжитесь со мной, чтобы узнать больше об услугах, которые я предлагаю, и о том, как я могу помочь сделать ваш новый дом или проект реконструкции интересным, ценным и уникальным.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *