Что считать новостройкой?
Казалось бы, что за вопрос? Новостройка – есть новостройка. Однако дискуссия, состоявшаяся в рамках заседания Клуба главных редакторов, наглядно продемонстрировала – единства во мнениях на эту тему нет даже у самих девелоперов, не говоря уже об аналитиках. Попробуем разобраться в данной проблеме.
Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.
Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее. Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?
Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.
Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.
В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов. Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.
Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.
Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир. Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании. И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению. Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются?..
Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще. Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле. А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.
Комментарии экспертов
Иван Татаринов, коммерческий директор компании Glincom:
Прежде чем относить объект редевелопмента к новострою необходимо понять какой объем работ проводится в рамках реконструкции объекта. Например, если говорить о нашем проекте Apartville, то в рамках его реновации осуществляются работы по полной замене всех инженерных сетей как внутри комплекса, так и всех наружных подводящих сетей, проводится полное внутренне перепланирование пространства, замена лифтов, создается система центральной вентиляции и кондиционирования, у здания появляются новые современные фасады, абсолютно новые качественные места общего пользования с отделкой из натуральных материалов. Также полностью преображается и прилегающая к комплексу территория: появятся газоны, тротуары из брусчатки, детские площадки, скамейки, деревья и кустарники.
То есть, по сути, объект полностью обновляется, неизменным остается только конструктив здания, который выполнен из железобетона и имеет огромный запас прочности, так как строился с расчетом использования здания как фабрики, нагрузка на перекрытия вдвое больше чем в современных жилых комплексах. Разумеется, при таком объеме работ объект ничем не уступает новостройкам, а в некоторых аспектах даже превосходит их. Но, как вы понимаете, реконструкция бывает разной, поэтому далеко не все реконструируемые здания можно отнести к новостройкам.
Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО « ОПИН »Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО «ОПИН»:
На рынке новостроек первичным рынком принято считать недвижимость, которую реализует застройщик, а покупатель впоследствии становится первым собственником этого жилья. Возможен также вариант, когда застройщик уступает пул квартир в строящемся доме инвестору, который впоследствии реализует эти квартиры на этапе строительства.
В то же время есть случаи, когда квартиры в новостройках, приобретенные физическими лицами, переуступаются другим физическим лицам. «Первичкой», в полном смысле этого слова, такое жилье считать уже нельзя.
Также на первичном рынке недвижимости максимально снижена вероятность возникновения в дальнейшем нескольких собственников одной квартиры, как это часто бывает в случае с куплей-продажей на вторичном рынке, где оспариваемые сделки не редкость.
В случае с апартаментами есть два основных вида недвижимости, которую можно относить к первичному рынку. Первый – когда все происходит по аналогии с квартирами в новостройках, т.е. комплекс апартаментов возводится с котлована (с нуля), и в этом случае продажи идут по 214 ФЗ. Второй – когда в бывших промышленных или административных зданиях (нежилые помещение), которые уже существуют, застройщик меняет планировку, концепцию, инженерию, отделку и прочее. В этом случае апартаменты реализуются по уже существующему плану этажей. Застройщик, который уже имеет право собственности на помещения, в свою очередь, переуступает их конечному покупателю при продаже.
***
Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок. Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…
www.urbanus.ru
Особенности покупки жилья в новостройках
Новое жилье – это всегда много забот и переживаний по поводу юридического оформления, качества строительства, добросовестности компании застройщика и возможности выбора планировки. А ведь действительно, что такое новостройка, и какими преимуществами этот вид жилье может похвастаться перед обычной квартирой старого дома, но с прекрасным евроремонтом.
Общее понятие и юридическое подспорье
Большинство людей приобретает жилье в новостройке с целью вселения в нее, но есть такие семьи, в которых заранее начинают заботиться о материальном достатке своих детей, поэтому и покупают жилье в доме, который еще только начинает отстраиваться. Другими словами они инвестируют свои капиталы в будущее своих детей.
К счастью для жителей РФ, в стране продолжается массовая волна бума на строительство домов, многоэтажек и целых микрорайонов. Практически каждый регион что-нибудь строит по собственной инициативе или участвуя в федеральных программах по отстройке регионов.
Не все молодые семьи на раннем этапе становления приобрести квартиру на вторичном рынке или жилье в уже построенном новом доме. Это слишком большие затраты, а накопить на свое жилье молодая семья еще не имела возможности. Поэтому и запускается в России большое количество молодежных программ по предоставлению жилья или же просто акции и проекты банковских организаций.
На данный момент квартиру можно приобрести на любом этапе строительства, причем, чем меньше построено, тем дешевле стоимость жилья. Можно взять банковский кредит, оформить ипотеку, купить квартиру, участвуя в долевой застройке по минимальным ценам компании застройщика и т.д.
Две стороны одной медали
Конечно, идеальных сделок в реальной жизни просто не существует, поэтому процесс покупки квартиры в новостройках имеет как положительные стороны, так и негативные. Для женщины главным фактором приятной покупки станет внешний вид жилья, поэтому преимуществом новостроек является возможность выбора подходящей под ваши условия планировку. А если квартиры в многоэтажки заселены не полностью, то и совершить выбор этажа и размещение квартиры на нем. Благодаря этому хозяйка заранее может продумать наполнение своей квартиры бытовой техникой, мебелью и местом размещения предметов интерьера. А вот покупая квартиру на вторичном рынке такое позволить просто нельзя.
Следующим положительным моментом совершения покупки на ранней стадии строительства – максимально сниженная стоимость, зачастую этот показатель доходит до 30%. А также немаловажным фактором станет длительный срок эксплуатации, ведь все в квартире, включая канализацию, электропроводку, подведение воды и многие другие инженерные коммуникации перейдут в новом состоянии к своему первому по счету владельцу.
Негативной стороной процесса покупки жилья в новостройке от застройщика – непредсказуемость конца сделки. Завершиться строительство дома в срок или так и останется недостроенным домом?
Перепродадут ли без ведома первого собственника квартиру еще нескольким субъектам и будет ли вообще юридически достоверным сам факт подписания договора?
Все эти вопросы могут остаться неразрешенными в случае форс-мажорных обстоятельств. Одной из главных негативных сторон покупки жилья в новостройке станет большой срок ожидания сдачи застройщиком готовой квартиры. Да и что получиться в итоге строительства никто не сможет предвидеть.
Процесс совершения сделки
Купить квартиру в новостройке – это приобрести качественное, комфортное жилье с современными запросами и проделанными работами. Это квартира будет чиста как белый лист бумаги, без кучи хозяев, которых необходимо проверить, нет ли у кого-нибудь из них претензий или прав на жилье.
При покупке такого жилья можно подписать такие виды документов:
- договор займа;
- документ о совершении инвестирования или соинвестирования;
- документ об уступке прав требования.
Покупать квартиру в новостройке можно на любом этапе строительства, главное изучить документ договора. В нем обязательно должен быть указан адрес объекта, номер квартиры, подъезд и этаж, проект жилья. Обязательным является прописывание условий планировки и количества комнат, метраж. Кроме этих данных нужно, чтобы в документы было четко прописано количество и дата внесения денежных средств, а также последующие штрафные санкции в разе неплатежеспособности.
Цена продажи новостроек зависит от типа дома: монолитный, панельный. Что интересно, метраж квартир монолитного дома намного больше за метраж таких же в панельном здании, но себестоимость монолитных зданий тоже выше, чем у панельного типа домов. У компании застройщика нужно проверить документы, перед тем, как совершать сделку.
У них должны быть: госрегистрация права на участок земли, на которой возвышается постройка, разрешение на проведение строительных робот, проектная декларация с указанием всех построенных зданий трехгодичной давности.
rieltor-ask.ru
на чем же все-таки остановить выбор? — Real Estate Belarus
Споры о том, какую квартиру лучше выбрать — в новостройке или на вторичном рынке — могут продолжаться бесконечно. Ведь как и во всех вещах, и в том, и в другом случае есть свои плюсы и есть свои минусы. И уже взвесив их, каждый сам для себя решает, на чем же остановить свой выбор. Портал Reb.by в свою очередь постарается помочь, конкретизировав преимущества и недостатки обоих вариантов.
Определение понятий «новостройка» и «вторичка»
Согласно официальным документам под данными понятиями принято подразумевать следующее:
— новостройка – это жилой многоквартирный дом, находящийся на разных стадиях готовности, право собственности на квартиры в котором не зарегистрировано еще ни на кого;
— вторичка – это жилые квартиры, которые на момент предложения на рынке находятся в чьей-либо собственности, причем, возможно, не первого владельца.
Квартира в новостройке
ЗА:
— возможность выбора планировки и общей площади квартиры, вида из окна, этажа, расположения оконных и дверных проемов и т.д.;
— нет необходимости устранять уже имеющуюся отделку квартиры, что означает, что можно провести ремонт и отделку «с нуля» полностью на свое усмотрение;
— в сегодняшних новостройках балконы чаще всего застеклены;
— во многих новостройках в подъезде есть консьерж, это значит, будет чисто и безопасно;
— более простой процесс самостоятельного подбора варианта и его покупки в сравнении со вторичным рынком;
— квартира в новостройке не имеет юридической истории, это значит, нет рисков, связанных с прежними владельцами.
ПРОТИВ:
— предложения сконцентрированы в новых районах, ближе к окраинам города;
— отстроенные квартиры могут существенно отличаться от представленных первоначальных проектов;
— даже сделав свой ремонт, в режиме шума дрели и стука молотков придется жить еще долго: квартиры продаются в разное время и каждый делает ремонт тогда, когда у него есть на это средства, поэтому атмосферы относительного затишья можно ждать лишь лет через 5-7 после ввода дома в эксплуатацию;
— при долевом строительстве сроки ввода в эксплуатацию могут многократно переноситься, а стоимость квадратного метра расти;
— качество квартир в новостройках часто оставляют желать лучшего.
Квартира на вторичном рынке
ЗА:
— широкий выбор предложений в разных районах города;
— на вторичном рынке квартиру можно посмотреть «в реале», а не на картинке и словах, какой она будет;
— как правило, более низкая стоимость квартиры в виду меньшей общей площади;
— возможность мгновенного въезда сразу после проведения сделки купли-продажи, что особенно удобно в случае необходимости скорого переселения;
— наличие хоть какого-нибудь ремонта, а значит, въезжать сразу после сделки не придется в «голые стены»;
— более развитая инфраструктура: наличие поликлиник, детских садов, школ и т.д.
ПРОТИВ:
— сделка на вторичном рынке о купле-продаже квартиры представляет собой довольно сложный процесс, поэтому требует участия профессиональных риэлторов либо специалистов из агентства недвижимости, все это приводит к дополнительным затратам;
— несмотря на более низкую общую стоимость, квадратный метр «вторички» обходится дороже;
— по планировке и площади квартиры на «вторичке» уступают предложениям в новостройках: коридоры узкие, кухни небольшие, балконы могут отсутствовать либо неудобные для пользования и т.д.
— качество всего здания в целом серьезно уступает дому-новостройке;
— квартира, в которой уже кто-то жил, наверняка имеет свою так называемую «атмосферу», и тут уж как повезет: понравится она вам как новому жильцу или нет.
Однозначно сказать, что какой-то из двух вариантов – квартира в новостройке или на вторичном рынке – более выгоден невозможно. Все зависит от конкретной ситуации и от того, что для себя покупатель квартиры ставит на первое место: стоимость, срок покупки, наличие предложений в определенном районе и т.д. То есть перед тем, как перейти к выбору, где покупать квартиру: в новостройке или на вторичном рынке – стоит для начала определить для себя следующие моменты:
— что вы хотите от нового жилья;
— какой район для вас предпочтителен;
— запланирован ли переезд сразу же или можно переехать позже и т.д.
Также полезным будет ознакомиться со следующими статьями:
reb.by
Квартиры в новостройках. Понятие «новостройка»
Новостройкой можно назвать жилой объект незавершенного строительства, так сказать, строящаяся недвижимость. Термин «новостройка», с юридической стороны, означает некий инвестиционный договор, который составляется на первоначальном этапе строительства.
В повседневной жизни новостройками называют жилые помещения в недавно возведенных многоэтажных корпусах, когда они уже почти или полностью сданы в эксплуатацию, а на квартиры оформляется право собственности.
В больших городах строительство нового жилья осуществляется и в центральных, уже обжитых кварталах, и в новых микрорайонах. Вы можете узнать, как обстоят дела с новостройками в Болгарии тут. В данном случае градостроительная политика направлена на облагораживание внешнего вида города. Ведь концепция всех проектов новых жилых зданий подразумевает современное и эксклюзивное архитектурное оформление фасадов.
Такая возводимая красота является не простым, эконом жильем, а бизнес классом. То есть, квартиры в этих домах имеют современные планировки, высокие потолки и площадь более 100 кв.м. Кроме того, предоставляется ряд современных дополнений: подземные парковки, благоустроенная территория, охранные системы и расположенные на первых этажах объекты инфраструктуры: магазин, аптека, парикмахерская и прочее.
Для категории «элитное жилье» немаловажным фактором является местоположение нового здания. Новостройки, которые возводятся в зоне центральных улиц, автоматически получают статус «элитное жилье». В отличие от квартир вторичного рынка, уже готовых к проживанию, жилье в новострое подразумевает процедуру самостоятельной внутренней отделки помещений.
То есть, приобретая квартиру в новостройке, собственник должен иметь определенную сумму денег для последующих ремонтно-отделочных работ. Все эти трудности с лихвой покрывает радость от проживания в просторной, светлой квартире с изысканной отделкой, соответствующей престижу и эстетическому вкусу ее владельцев.
stiletta.ru
Новостройка 2018 — что это, как принимать, оформление в собственность, документы
Новостройка – это многоквартирный дом, который строится или только был построен. Как правило, квартиры в подобных объектах приобретаются напрямую у застройщика, что позволяет получить выгодные условия. Уменьшается цена и в зависимости от этапа строительства, при подписании договора долевого участия в ранние сроки, можно получить серьезную скидку на квартиру.
Причиной снижения цен является необходимость увеличения потока дохода компании-застройщика, что позволит выручить деньги на ранних сроках.
Законодательная база
Главный закон – ФЗ №214, который регулирует правила составления договора долевого участия и другие стороны сделки. Последние изменения были введены в 2017 году, которые позволили обезопасить сделки больше, чем раньше.
Другие законы:
- регистрация прав проводится согласно ФЗ №122;
- ФЗ №127 определяет условия банкротства застройщика;
- иные законы, определяющие условия получения недвижимости в собственность, условия составления договора, ответственность каждой из сторон.
Новостройка
Новостройка – это отличный объект от вторички. В зависимости от пожеланий, граждане приобретают квартиры в новостройках или вторичках. Одной из причин, почему не каждый готов заключить ДДУ – риски, что строительство может свернуться из-за недостатка средств.
Отличия от вторички
Отличия новостройки от вторички:
- Стоимость. Квартиры в новостройках стоят на порядок дешевле, чем недвижимость на вторичном рынке. Покупка площадь на начальном этапе строительства поможет сохранить около 35%.
- Процентная ставка. Новостройки – это тот продукт, который нужно продавать, поэтому ипотека на подобную недвижимость выгоднее, чем на другие квартиры. Также появляется возможность рассрочки напрямую с застройщиком.
- Внешний вид. Новостройки делятся на абсолютно голые квартиры и на те, что имеют минимальную отделку. То есть, у гражданина не получится приобрести недвижимость в новостройке и сразу заселиться в нее.
- Инфраструктура. Многие новостройки находятся в еще неразвитых районах, из-за чего страдает инфраструктура. Как правило, этот минус исчерпывает себя через несколько лет, появляются магазины, торговые центры, школы, сады, игровые площади и так далее. А квартиры на вторичном рынке таких проблем не имеют вовсе.
- Время. Если квартиру на вторичном рынке можно приобрести и сразу же заселиться после регистрации прав, то площадь в строящемся доме будет доступен только после аккредитации для допуска объекта к жительству. Кроме этого, после покупки новостройки придется проводить ремонтные работы, которые займут еще какое-то время.
- Риски. Достаточно неопределенный пункт, так как риски могут ожидать покупателя при покупке любой недвижимости. При покупке квартиры в новостройке есть вероятность, что строительство не закончится, либо будут допущены скрытые дефекты. При покупке квартиры на вторичном рынке может обмануть продавец в любой форме, тем более, полную историю недвижимости никто не будет знать.
- Перспектива. Есть группы людей, который приобретают квартиры в новостройках на этапе планирования объекта, чтобы впоследствии продать недвижимость, разница составит порядка 30 процентов. Это своеобразное преувеличение имеющихся средств, которое невозможно провернуть с квартирой, покупаемой на вторичном рынке.
Как купить?
Для покупки квартиры в новостройке в 2018 году потребуется выбрать интересующие дома и узнать, кто является застройщиком. Если фирма долго существует на рынке и имеет положительные отзывы, наглядные примеры построенных объектов, то можно заключать сделку.
Далее потребуется переходить к самому проблемному этапу – это подготовка документации. Необходимо понимать, что все предоставленные документы должны быть достоверными. Если же квартира покупается в рассрочку, то потребуется расширить пакет требуемых бумаг. Простейшим вариантом является обращение в агентство, которое самостоятельно подготовит и заполнит все бумаги для ДДУ.
Покупка квартиры может осуществляться по одной из схем:
- участник долевого договора;
- паевой взнос;
- инвестиционный вклад;
- переуступка прав требования;
- вступление в кооператив;
- другие менее популярные варианты.
Приемка
Приемка квартиры – это важный этап, который позволяет покупателю получить квартиру в должном состоянии. Недвижимость должна подходить по всем строительным нормам, относящимся к жилым помещениям.
Процедура проводится следующим путем:
- Покупателей оповещают о вводе здания в эксплуатацию, значит, они должны явиться на объект для завершения оформления квартиры в собственность.
- Покупатель должен проверить состояние квартиры. Дефекты делятся на: крупные и мелкие. К первым относятся те, которые не позволяют проживать в квартире, например, сквозные дыры в стенах. Ко вторым относятся мелкие недочеты, например, некачественная штукатурка.
- Если были найдены дефекты, то составляется акт, согласно которому застройщик должен устранить их «в разумный срок», как прописано в кодексе РФ. Немногие застройщики будут спорить, если дефекты явные и их устранение – простое мероприятие.
- После того как дефекты были устранены, можно подписывать акт приема-передачи квартиры.
Образец акта приема-передачи квартиры от застройщика здесь.
Документы
Для приобретения квартиры в новостройке потребуются следующие документы:
- акт приема-передачи объекта;
- акт распределения квартир между инвесторами;
- договор купли квартиры;
- паспорт гражданина РФ;
- подтверждение оплаты пошлины;
- подтверждение финансовых обязанностей;
- разрешение на ввод здания в эксплуатацию;
- экспликация, план из БТИ.
Если же потребуется покупка квартиры в рассрочку, то потребуются:
- подтверждение финансовых возможностей;
- паспорт гражданина;
- поручители, в некоторых случаях.
Оформление в собственность
Для того чтобы оформить приобретенную квартиру в новостройке в собственность, застройщик должен соответствовать условиям:
- протокол распределения недвижимости;
- получение технического паспорта;
- подписанный передаточный акт;
- разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
- постановка дома на кадастровый учет;
- присвоение почтового адреса.
Само оформление происходит в два этапа. Первый этап — подготовка документации:
- акт приема-передачи;
- если квартира покупалась в ипотеку – соответствующий договор или закладная;
- если один из владельцев квартиры несовершеннолетний ребенок – разрешение от органов опеки и попечительства;
- кадастровый паспорт.
Регистрация права собственности:
- обращение в регистрационную палату;
- составления заявления на регистрацию собственности;
- уплата государственной пошлины;
- проверки документов;
- владелец должен забрать документы, если все данные достоверны – квартира становится собственностью.
Получение налогового вычета
Существует две особенности получения вычета на квартиру, приобретенную в новостройке. Первая – документом, дающим основания для получения вычета, является акт приема-передачи квартиры. Благодаря акту приемки также можно получить вычет даже без оформления права собственности.
Вторая – предварительный договор не является основанием для получения средств. Все остальные условия аналогичны тем, что применяются к покупке квартир со вторичного рынка.
Плюсы и минусы
Плюсы приобретения квартиры в новостройке:
- при строительстве используются последние технологии, позволяющие увеличить комфорт от проживания в квартире;
- расположение помещений определяется согласно современным тенденциям;
- выбор системы отопления;
- стоимость;
- возможность отделки с «чистого»;
- быстрое развитие современной инфраструктуры.
Минусы приобретения квартиры в новостройке:
- возможно, район будет удален от центра города;
- риски;
- необходимость проведения ремонтных работ;
- отсутствие инфраструктуры.
Некоторые пункты относятся сразу и в плюсы, и в минусы, так как их оценка может проводиться с разных точек зрения по-разному.
На видео о покупке нового жилья
realtyurist.ru
Что считать новостройкой?
Понимание насущности вопроса возникло после того, как аналитики двух независимых компаний, считая новые жилые комплексы, выдали совершенно разное их количество. И речь идет не о расхождениях на 1-2 позиции – различия пошли уже на десятки.
Самый понятный, вроде бы, вариант – посчитать проекты, в которых жилье реализуется самим застройщиком. Однако как считать проекты еще на стадии строительства, в которых квартиры перепродаются физическими лицами, купившими их ранее. Что это, уже вторичка? А в случае, когда девелопер сознательно и сразу отдает немалую часть квартир крупному инвестору? Считать ли такое предложение как предложение на первичном рынке, либо факт перепродажи автоматически переводит его на вторичный рынок?
Многие профессионалы сходятся на том, что относить жилье к тому или иному классу имеет смысл, исходя из его юридического статуса. К первичке можно однозначно отнести все квартиры, реализуемые застройщиком. В этом случае не важно, идет ли речь о договоре купли-продажи, либо же долевого участия. Но как рассматривать перепродажу?
Если физическое лицо продает свою квартиру в еще строящемся доме по договору о переуступке прав (то есть право собственности на квартиру еще не оформлено), то данное жилье можно отнести к первичке. Как только право собственности получено – квартира автоматически попадает во вторичную категорию.
Но тут возникает другой вопрос – сколько квартир должно быть продано, чтобы сам дом по-прежнему считался новостройкой? Предположим, у застройщика осталось не реализовано 5 квартир из более чем сотни. Можно ли такой дом отнести к ЖК на первичном рынке с открытыми продажами? Формально – да. Но по сути всем ясно, что речь идет о несущественных остатках.
В такой ситуации отсутствие четких критериев приводит к тому, что у каждого аналитика появляется возможность трактовать принадлежность дома к новостройкам по своему желанию. Предположим, 5 оставшихся квартир – не существенно. А 6? А 10? А 15? Как видим, когда каждый решает сам, получается, сколько людей – столько и мнений.
Кроме того, число оставшихся в экспозиции квартир – лишь один из факторов. Встает также вопрос – считать ли срок, прошедший с момента сдачи дома в эксплуатацию? Скажем, если прошло уже более двух лет, дом частично заселен, но продажи все еще идут – можно ли такой ЖК по-прежнему считать новостройкой? И уж тем более не ясно, как считать в том случае, если квартиры продает не сам застройщик, а некое другое лицо. Пусть даже и юридическое.
Еще сложнее ситуация с реконструируемыми зданиями. Никому же не придет в голову назвать предложением на первичном рынке квартиру, в которой хозяин сделал качественный ремонт, и она выглядит как новая. А если такой же хозяин купил, к примеру, все квартиры в доме, и сделал ремонт в каждой из них – становится ли такой дом новостройкой? Очевидно, нет.
Но многие реконструируемые дома часть аналитиков относят именно к новостройкам. При том, что принципиальной разницы между реконструкцией и ремонтом может и не быть. Как же считать? Многие эксперты склоняются к тому, что нужно смотреть, во-первых, изменилось ли после реконструкции число квартир. Либо идти еще дальше и смотреть изменена ли запись о доме в ЕГРП? Присвоен ли новый кадастровый номер? Если нет – предложение по формальному признаку относится к вторичному рынку.
У кого-то может возникнуть вопрос – а так ли вообще важно, ко вторичке или первичке отнести каждую конкретную квартиру? В действительности, да – важно. Потому что именно эта информация позволяет изучить рынок и принять правильное решение как о запуске новых проектов, так и о ценообразовании. И с этой точки зрения, любое сколько-нибудь существенное по объему предложение, появляющееся на рынке и мешающее других девелоперам реализовывать свои проекты, можно отнести к новому предложению. Но что это, первичка или вторичка? А, может, так называемый таинственный полуторный рынок, о существовании которого рядовые покупатели недвижимости даже и не задумываются?..
Речь идет о том, что на первичном рынке существуют и вторичные предложения. И такие вторичные предложения первичного рынка не равны предложениям вторичного рынка. Со стороны же простых покупателей все выглядит намного проще. Новостройка – это то, что в скором времени вырастет в цене, и которую на определенном этапе можно купить дешевле. А если роста цены на предвидится – какая же это новостройка? Тогда уже как угодно называй – дешевле-то все равно не будет.
***
Как видите, единых критериев отнесения новостройки к первичному рынку сегодня нет. Но это – не единственная проблема. Еще менее ясно, в какой момент новостройку можно считать вышедшей на рынок. Когда начались продажи среди сотрудников девелоперской компании? Когда стартовали закрытые продажи? Или когда предложение появляется на открытом рынке? Парадокс заключается в том, что если рассматривать третий вариант, то некоторые успешно построенные и проданные новостройки, выходит, никогда не существовали вовсе…
realty.mail.ru
Что такое новостройка на квартирном рынке или ремонт квартир отменяется
Любой прохожий ответит влёт – «Ну, это когда строят новый дом и продают в нём квартиры». А мы его подкузьмим:
— А если берут старый дом, ремонтируют и продают в нём квартиры?
— А если строят новый дом и продают в нём апартаменты?
— А если новый дом давно построили и всё равно продают?
— А если новый дом не построили, а продают только пару квартир какие-то мутные физлица и по переуступке?
Рассердится прохожий и возопит – «Да зачем вам всё это надо!?»
Ну, как зачем… Нужда заставляет вести строгий учёт нового строительства с целью а) контроля ситуации по общей реализации жилья; б) поиска возможностей удачного инвестирования; в) поиска квартир для комфортной покупки жилья для себя; г) выявления схем незаконного привлечения долевых средств… в принципе, можно продолжать вплоть до окончания букв русского алфавита.
Нам (профессионалам рынка) нужно. Властным органам нужно. Рядовым покупателям нужно.
Вот поэтому холодным февральским днём коллеги собрались на очередное заседание «Аналитических дискуссий» в офисе компании «БЕСТ-Новострой» под эгидой «Клуба главных редакторов» Марты Савенко.
Скажу сразу, что задача учета новостроек распадается на «ЧТО» и «КОГДА». То есть, что именно мы считаем новостройками и с какого момента мы ведём учёт объекта как новостройки. Успели обсудить только «ЧТО». Вот об этом пока и поговорим…
КРИТЕРИИ ОТБОРА
Лет десять-пятнадцать назад всё было относительно просто. Апартаментов ещё не было, реконструкция занимала ничтожную долю на рынке, инвестиционные договора не представляли какого-то особого интереса. Но рынок развивался, появлялось многое такого, о чём мы в нулевые и помечтать не могли.
Есть две точки зрения: покупателя и профессионала рынка (маркетолога, журналиста, застройщика, риэлтора и т.п.). У первого-то всё относительно просто: есть объект, есть продающая сторона и есть договор приобретения жилья. Методом пристального вглядывания в объект, договор и наглую морду продавца покупатель каким-то таинственным образом отвечает для себя – с новостройкой ли он имеет дело. Причём, зачастую он подходит к решению с позиции английской пословицы «Если нечто выглядит как утка, плавает как утка и крякает как утка, то это утка». Видит сваи за забором, читает договор соинвестирования, отдаёт деньги в приличном офисе, а потом оказывается, что это была «Социальная инициатива», а не новостройка.
Мы — люди бывалые, на рынке уже не первое десятилетие и руководствуемся русской пословицей «Если нечто выглядит как утка, плавает как утка и крякает как утка, то ещё надо проверить – какие она несёт яйца». А то вполне может оказаться, что имеем дело с каким-нибудь проходимцем.
К примеру, для меня как руководителя структуры, поддерживающей продажи, очень важно наличие ассортимента предложения. Ассортимент (или определённое количество) квартир – это признак серьёзной конкуренции. Чего учитывать трехэтажный самострой на 4 квартиры, две из которых хозяин оставляет себе и тёще. Иной раз из учета выбрасывали новостройку, в которой оставался нераспроданным стояк неудачных квартир. Тем не менее, это, скорее к вопросу КОГДА, а не ЧТО.
Итак, для нас, профессиональных участников рынка, действительно основополагающими критериями являются сам объект (дом) и вид передаваемого права. На втором этапе дополнительно возникает критерий субъекта (продавца) и помещения (квартира или апартамент).
Давайте для начала построим перекрёстную таблицу «объект/право», в которой отметим часто встречающиеся случаи на рынке в виде указания субъекта-продавца. Пока отбросим такую экзотику как преддоговор ДКП и т.п.
То есть, существует всего шесть распространенных случаев на рынке, когда вы можете приобрести квартиру, в которой до вас никто не жил (будет таковой считать и случай реконструкции). Пройдемся по очереди:
1. Юрлицо продает по ДДУ объект капитально строительства – здесь особо сомнений нет, это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок)
2. Юрлицо предлагает квартиру по переуступке – это может быть совершенно необязательно застройщик, а, скажем, соинвестор или субподрядчик. В том случае, если это юрлицо обладает ассортиментом квартир, то сомнений нет – у нас снова НОВОСТРОЙКА (первичный рынок)
3. Физлицо предлагает переуступку в строящемся объекте. Это особый случай вторичного предложения первичного рынка. Если таких физлиц мало – можно забыть о таком объекте, если много, то объект обязан учитываться, как минимум, маркетологами в качестве конкурента НОВОСТРОЙКАМ.
4. Юрлицо предлагает ассортимент квартир в реконструируемом объекте. Хоть ножом режьте, но это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок), так как создается принципиально новое предложение рынка, конкурирующее с любой окрестной новостройкой. Впрочем, и вторичный рынок здесь может терпеть определённый ущерб.
5. Юрлицо предлагает квартиру по ДКП в готовом доме. Если почти все квартиры дома выводятся на рынок подобным образом, то это НОВОСТРОЙКА (первичный рынок). Если это какой-то невнятный остаток, то можно закрыть глаза на такой объект. Как и на тот случай, если штучным товаром приторговывает какое-то юрлицо, сделавшее ставку, скажем, на отделанные и меблированные квартиры.
6. Физлицо предлагает квартиру по ДКП в готовом доме. Здесь в большинстве случаев – классический вторичный рынок. Хотя изредка бывает, что застройщик оформляет квартиры на своих сотрудников и массово продает их после оформления собственности – см. пункт 5.
Мы кратко разобрали наиболее типичные ситуации. Рынок, как правило, более разнообразен. Однако напомню один базовый принцип: в поиске объектов-новостроек нужно ориентироваться на объекты, где присутствует МАССОВОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ (ассортимент). Закрасим таблицу в качестве памятки:
СЛУЧАЙ АПАРТАМЕНТОВ
Что делать, если мы столкнулись с апартаментами?
Напомню, что апартаменты на рынке возникают в трёх генеральных случаях: (1) новое строительство на участке не под жильё; (2) реконструкция нежилья; (3) помещения в многофункциональных комплексах.
С первым случаем особых вопросов нет — когда строится огромное жилое здание, единственным отличием которого от обычной новостройки является то, что здесь квартиры обзываются «апартаментами», то мы имеем НОВОСТРОЙКУ. Действительно, здесь массивное предложение, агрессивно присутствующее на первичном рынке.
Второй случай (апартаменты в реконструкции) поинтересней. Во-первых, здесь идёт договор купли-продажи (ДКП). Во-вторых, как ни странно, обычно де-факто продаётся старое помещение с обещанием его реновации и переустройства. В-третьих, образуемое предложение довольно сильно отличается от обычных квартир в новостройках как по цене, так и по качеству. Конечно, можно ввести термин ПЕРВИЧНОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА ОСНОВЕ СУЩЕСТВУЮЩЕГО НЕЖИЛОГО ОБЪЕКТА, однако по сути-то апартаменты-то здесь в большей степени новостройка, чем даже в случае реконструкции жилого дома! Ведь там-то люди уже пожили… Короче, НОВОСТРОЙКА, чтобы не умножать сущностей без нужды.
Третий случай (помещения в МФК), скажу сразу, требует анализа в каждом конкретном случае. К примеру, апартаменты в составе гостиничного комплекса. Если комплекс ещё строится, то это случай новостройки. Если такие апартаменты возникают на основе существующих номеров в старой гостинице, то лучше их отбросить на вторичный рынок. Если апартаменты образуются в административно-офисном здании, то надо пристально смотреть что это за фрукт. Вполне возможно, что здесь есть массивное предложение, как, скажем, в башне «Федерация» или «Город столиц». Тогда это новостройка. А бывает, что под апартаменты выделили последний этаж – а вот это разговор ни о чём.
В итоге здесь, чтобы получить ответ, надо смотреть на два признака – массивное предложение и новое строительство. Примерно так.
Приобрели отличную квартиру на вторичном рынке и теперь планируете приести ее в божеский вид? Тогда Вам поможет фирма АСК Триан! Здесь работают высококлассные специалисты которые в самые сжатые сроки и за разумные деньги выполнят отличный ремонт европейского класса в вашей квартире!
Закрепленные
Понравившиеся
rvesta.ru